所有されている土地が市街化調整区域だと、原則として建物が建てられず、
活用できないと諦めている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
今回のコラムでは市街化調整区域についての基本的な情報から、
調整区域で可能な活用方法 までをお伝えしていきます。
弊社でお手伝いさせていただいた活用事例もご紹介していきますので、
調整区域の土地をお持ちでお困りの方は是非最後までご覧ください！
市街化調整区域とは、都市計画法第7条に基づいて都道府県が定めている区域区分の中で、
市街化を抑制する区域 のことを指します。
市街化を抑制するというのはつまり、
住宅や施設などを積極的に作って活性化を行わないということです。
そのため原則として、人が住むために必要となる住宅や商業施設などの
建物を建てることはできません。
無秩序に施設や住宅が建設されてしまうと、生活インフラの整備が
追い付かなくなってしまったりして、住みにくい環境になってしまう危険性があります。
市街化調整区域は、こういったことを防止し、
計画的な街づくりを行うための制度となっています。
ただ、記事の後半で詳しく解説しますが、絶対に建物が建てられないわけではなく、
地方自治体に申請し、開発許可・建築許可が降りれば住宅を建てることが可能 です。
これには、自治体が定めている基準を満たしている必要があります。
このように、市街化調整区域の土地では原則建物を建てることができず
活用が難しいと言われていますが、その他にどのような理由で
土地活用が難しいと言われているのかを見ていきましょう。
市街化調整区域は原則建物を建てることができないとお伝えしましたが、
新規で建てる場合だけでなく既存建物の建て替えや増築、リノベーションなどについても
許可が必要となります。
そのため、自由に活用することはできず、使い道が非常に制限されている と言えます。
市街化調整区域は、先程述べたように市街化を抑制する地域ですので、
市街地から離れていたり、農地が広がっているようなエリアにあることが多いです。
このようなエリアですと、建築許可を取って建物を建てることができたとしても、
立地が良くないことから入居者を確保できない可能性が高く、活用が難しい 場合があります。
市街化調整区域は、市街化を進めない地域であるため、電気やガス、水道などの
ライフラインが整備されていない場合があります。
また、道路、鉄道、病院などの生活に必要なインフラ施設も使いづらいエリアが多いです。
そのため建築許可が下りたとしても、大規模な水道工事が必要になってしまうなど、
市街化区域よりも費用がかさんでしまう可能性 があります。
先程触れたように、市街化調整区域でも自治体で定めている基準を満たせば許可が下りて
建物を建てられる場合があります 。
それでは、この建築許可をとって活用をする方法としてはどのようなものがあるのかを
ご紹介していきます。
サービス付き高齢者住宅や、住宅型有料老人ホームといった高齢者施設は、
市街化調整区域であっても周辺住人の需要を考慮して自治体が必要と判断した場合は
開発許可が下ります。
また高齢者住宅ですと多少立地が悪かったとしても入居者が集まりやすく、
比較的活用がしやすいと言えます。
社会福祉施設というのは、特別養護老人ホームなどの公的施設を指し、
市街化調整区域でも事前協議と届出を出すことで建築することができます 。
そのため通常の方法では許可が下りなかったとしても、その土地があるエリアで
社会福祉施設を運営したいと考えている社会福祉法人を見つけることができれば活用できます。
社会福祉施設と同じように、医療施設も公益上必要な建物として事前協議と
届出をすることで建築許可を受けられます 。
周辺住民からのニーズがあり、かつそのエリアで開業したい医師や
医療法人が見つかれば活用することが可能です。
このように、調整区域の土地でも建物を建てて土地活用をする方法はあります。
それなのになかなか上手く活用できている方がいらっしゃらない理由は、
いくつかの課題があるためです。
調整区域で建築をするためには、開発審査会にかけるなど、
自治体の担当部署との相談・交渉が必要 となります。
さらに福祉施設を建築しようとする場合には、福祉関連の部署とのやり取りが
必要な場合も多いです。
これらはかなり専門的な内容となりますので、建築・不動産の専門家、
特に調整区域での建築実績のある会社に相談することをおすすめいたします。
先程ご紹介した活用方法を行う場合、福祉・医療事業者との賃貸借契約を結ぶことになります。
この福祉事業者様が地主様に家賃を支払っていくことになりますので、
長く安定して経営してくれる、信頼できる事業者様と契約をしたいですよね。
しかし、一般的な地主様や建築会社様ですと福祉事業者様との繋がりがない場合が多く、
借りてくれる事業者様を探すのに苦労するケースがあります。
借り手がいなければ福祉・医療施設の建築許可も出ませんのでなかなか活用に繋がりません。
今回のコラムでは「調整区域で建築可能な土地活用方法」というテーマで概要から事例までを
お伝えいたしましたがいかがでしたでしょうか？
自分が持っている土地は調整区域だから活用は難しい…と思っていらっしゃる方も
多いかと思いますが、実は建築ができる場合もございます。
また、福祉施設建築を検討されていても、なかなか運営する福祉事業者様を
ご自身で探されるのは難しいかと思います。
土地活用の原点では、建築・不動産のプロとして
調整区域の土地を有効活用できる方法 をご提案させて頂きます！
まずはお気軽にご相談ください！
