2025年の繁忙期も差し迫ってまいりました。今年は例年以上にお部屋探しの方の動きが早くなっているエリアもあります。基本的には繁忙期であろうと東京23区の良いエリアでない限りは、何かしらの手入れを行わないと物件は決まらないと言われておりますが、物件は現状のままでもお部屋探しの反響を獲得する方法があります。それは入居ターゲット層を緩和することです。
上記のグラフは国内における在留外国人の推移となっております。令和6年には350万人を超え、今後も増えていくことが予想されます。多くの賃貸オーナー様は、外国人を入居させることを敬遠されますが、トラブルの原因のほとんどは母国語で入居時の注意事項などを説明できていないことです。そのため外国人向けに母国語での契約内容や入居中の注意事項の説明を行っていただくサービスを提供している会社に、契約関連の業務を委託している会社が増えています。サービスの中では外国人の家賃保証も行っているため、金銭面でのトラブルもなく入居してもらうことが可能となっております。また家財保険に関しては、外国人専門の保証会社のサービス内で付帯してるケースや、管理会社が保険会社と直接包括契約を結ぶ形も増えているため、無保険になる心配もありません。
実際に上記のような形をとっている会社も増えているため、オーナーの皆様にご迷惑をおかけすることないよう我々も徹底しております。今後は在留外国人だけでなく、短期的な滞在ニーズや留学生も増えると言われています。一方で日本人の若年層は年々減少していきます。そのため、今のうちから外国人層の受け入れを積極的に行っていくことで、稼働率を改善しキャッシュフローを最大化してきましょう。
弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 大橋 良二 氏
今回は、オーナー様にも関係する建築基準法4号特例の縮小について、その改正内容の一部について解説します。
2025年4月より、改正された建築基準法が施行され、木造戸建ての大規模なリフォームを行う場合には、これまで以上に建築確認手続が必要となる可能性があります。
これまでは、建築基準法の4号特例といって、比較的規模の小さな建物（4号建築物）については、新築や増改築を伴うような一定の場合を除き、建築確認申請が必要ないことが一般的でした。
この特例の対象となる4号建築物というのは、木造2階建て、木造平家建てなどが該当し、比較的小規模な建物であるために、法令上、手続が簡略化されていたものです。（なお、アパートなどの共同住宅は200㎡を越えると特殊建築物（1号建築物）に該当しますので、そもそも4号建築物には該当しません。）
この4号特例が「縮小」されます。改正法が施行されると、2階建ての木造戸建等であっても、大規模なリフォーム工事が行われる場合には、事前に建築確認手続が必要となります。
法改正が施行される2025年4月以降に工事に着手するもので、同月以降は、これまでよりも大規模リフォームの際に手間や費用がかかるようになります。
具体的に、対象となる大規模なリフォームとは、建築基準法の大規模の修繕・模様替えにあたるもので、建築物の主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根または階段）の一種以上について行う過半の改修等を指します。
一般に、大規模リフォームといわれるものでも、すべてのリフォーム工事が該当するわけではありません。例えば、階段の架け替え工事や屋根の全面的な改修等は該当すると考えられていますが、や壁の仕上げ材のみの改修等は該当しません。キッチンやトイレ、浴室等の水回りのリフ屋根ォームや、バリアフリー化のための手摺やスロープの設置工事も同様に手続不要です。
戸建ての賃貸や該当するアパートをお持ちの方は影響がありますので確認しておきましょう。
参考：国交省「2025年4月（予定）から4号特例が変わります」
国交省「2025年4月から木造戸建ての大規模なリフォームが建築確認手続の対象になります。」
商業築年数が経過し、空室が目立つようになってきた賃貸物件。所有するオーナーにとっては悩みの種ですが、見方を変えれば、新たな収益を生み出すチャンスとも言えます。
近年注目されているのが、そうした物件を学生マンションに転換するという方法です。学生マンションは、一般的に単身者向けの物件よりも需要が高く、安定した入居が見込めるというメリットがあります。特に、大学への通学圏内に立地する物件であれば、学生にとって非常に魅力的です。物件を学生マンションに転換する際には、学生のニーズを捉えた改装を行うことが重要です。無料インターネットサービスや宅配ボックスの設置、セキュリティ対策の強化など、学生生活を快適にするための工夫が求められます。家具家電付きの物件も、学生にとっては利便性が高く、入居率向上に繋がるでしょう。
学生マンションへの転換を成功させるためには、専門的な知識を持つ企業との連携が不可欠です。信頼できるパートナーと協力することで、スムーズな運営体制を構築し、安定した収益を確保できるだけでなく、学生にとっても安心できる住まいを提供することができます。
高齢化が進む日本では、空室問題を抱える賃貸物件は増加の一途を辿ると予想されます。学生マンションへの転換は、そうした物件の有効活用策の一つとして、今後ますます注目されていくでしょう。
今回は高齢化が進むことで空室問題を解決する方法の一つとして学生マンションをご紹介いたしました。空室問題の解決する手段は学生マンションだけでなく、高齢化を直接的に生かした高齢者を入居者のターゲットにする介護福祉建築などもあります。弊社から様々な土地活用商品をご提案させていただきますので、是非、ご相談下さい。
近年では、円安の影響や新型コロナウイルスも落ち着いたことも相まって、国内の観光需要も急激な高まりをみせています。
観光客が増えることで、ホテルや旅館といった宿泊施設の利用が増えることは当然です。少ない初期費用ではじめられること、空き家だった建物を有効活用できることから、空き家を利用した民泊経営が注目されはじめています。
最近では高校生が民泊の企画から運営までを担うという事例が出てきており、
インバウンドをターゲットに日本の日常（安らげる場所と満たされる体験）をテーマに教育の場としても活用されているようです。
民泊事業のメリット
1. 高い収益性
民泊は一般的な賃貸物件と異なり、1泊単位で料金を設定できるため、観光シーズンやイベント開催時には高収益を期待できます。短期間の運営でも安定した収益が見込める点が大きな魅力です。
2. 柔軟な運用が可能
自宅や空き家を活用し、オーナーが利用しない時期だけ貸し出すことも可能です。長期的な賃貸契約に縛られず、自由度の高い運営が実現します。
3. 地域活性化に寄与
民泊は観光客を地域に呼び込み、地元経済を活性化させる効果が期待できます。空き家や遊休地を再利用することで、防犯効果や地域の景観改善にも繋がります。
このように民泊は、土地や空き家を収益化する手段として注目されています。空き家や土地の活用を検討されている方は、ぜひ民泊という選択肢を視野に入れてみてはいかがでしょうか？
今回は遊休地や空き家の活用として民泊についてご紹介させていただきました。弊社はオーナー様の遊休地活用について様々な提案・アドバイスが可能ですので遊休地活用についてお悩みの方は弊社まで、ご相談に乗ります。
税理士法人タックスウェイズ 税理士 後藤 勇輝 氏
年末も過ぎると確定申告の足音が聞こえてきます。年内で行われた贈与については、3月15日までの申告が必要となりますので、今回は贈与税の申告納税についてご案内いたします。令和6年の贈与から相続時精算課税制度に基礎控除という考え方が導入されましたので、制度の利用も増え、それに伴い届出の失念が多くありますためご注意ください。
申告する必要がある方
財産を贈与された方が、贈与された年の翌年2月1日から3月15日までに申告する必要があります。ただし、下記の贈与税の課税方法により、申告の不要なケース、別途申請が必要な書類があるケースとありますので、ご注意ください。
暦年課税のケース
暦年課税においては、1月1日から12月31日の間に財産を贈与された方が、相続時精算課税を適用していない場合で1年間に贈与された金額が110万円以下ならば、贈与税の基礎控除があるため申告は原則として不要です。
相続時精算課税のケース
相続時精算課税においては、初めて贈与された年の翌年2月1日から3月15日までに納税地の税務署長に対して相続時精算課税選択届出書を贈与された方の戸籍の謄本などとともに提出する必要があります。なお、令和6年分の贈与から基礎控除110万円が創設されましたので、初年度で贈与金額が基礎控除以下であれば、上記の届出書のみを提出し、申告書の提出は不要となります。翌年以降に、基礎控除を超える贈与があった場合は、申告書の提出は必要です。
注意点
・暦年課税制度を適用する場合は、届出は不要です。
・相続時精算課税制度を適用する場合は、必ず届出をしなければなりません。
・贈与契約書などを作成し、当事者間で相続時精算課税制度を利用すると取り決めただけで、制度が適用されると誤解されているケースが多くあります。
・相続時精算課税制度は、一度選択しますとその贈与する方との制度変更はできません。
※相続時精算課税の制度とは、60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫に贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。
具体的な手続は、税理士・税務署にて詳細の確認をされて進めていただけるようお願いいたします。
路線価の上昇率が＋2.3％となった2024年、首都圏や都市部を中心に不動産の価格は上昇傾向となっております。懸念されるのは相続税への影響です。財産構成によっては納税資金が不足し、不動産を手放すことになる事例も増えてきております。今回は、路線価の上昇から財産を守るために、何をするべきか解説していきます。
【路線価が上昇し続けると相続税はどうなるのか？】
少し遡って話をすると、バブルが崩壊し、地価は1991年をピークに2016年まで下落し続けました（2008年を除く）。この間の下落率は-66％で、地価はピーク時の3分の1にまで下落しています。地価に連動している路線価も1年遅れの1992年をピークに下がり続けていました。しかし、2017年に地価は上昇に転じました。その後もコロナ禍の2020年を除いて、地価は上昇を続けております。路線価が上昇する時期では、当然、前年と比較し相続税が高くなるケースがほとんどです。特に東京都のように路線価が高い地域は影響が大きくなります。
【事例】
・被相続人：Aさん 東京都内在住
・相続人：子供 Bさん（同居） Cさん（別居）
・遺産 （路線価は2023年のものと仮定）
土地（自宅）：路線価50万円/㎡×330㎡＝1億6,500万円
相続税評価額＝3,300万円（小規模宅地評価減特定適用後）
建物（自宅）：相続税評価額＝700万円
土地（駐車場）：路線価50万円/㎡×200㎡＝相続税評価額1億円
現預金：2,000万円
・課税価格の合計額 1億6,000万円
上記のケースでは、2023年にＡさんが亡くなった場合、相続税の総額は約1,960万円です。もしAさんが2024年に亡くなった場合、相続税額はどう変わるでしょうか。
2024年の東京都の路線価の平均上昇率は全国平均より大幅に高い5.3％でした。もしＡさんが2024年に亡くなり、路線価に東京都の平均上昇率をあてはめると、相続税額は約2,171万円となり、前年よりも約211万円も増えてしまいます。
さらに、3年前の2021年と比べると東京都の路線価の平均は約9.9％上昇しています。2021年に相続があったと仮定すると、相続税額は約1,794万円でした。つまり、3年間で相続税が約377万円増えてしまった・・・ということになります。
【路線価が上昇し続けると相続税はどうなるのか？】
今後も路線価は上昇トレンドと予測されております。だからといって、早く相続をすれば良いかというと、一概にそうとは言えません。大事なことは早めの生前対策を行っておくことです。贈与に関しては、2023年の税制改正で、暦年課税方式で贈与を受けた財産を相続財産に加算する期間を「相続開始前3年間」から「7年間」に延長されました。資産の棚卸を含め、お困りの方がいらっしゃいましたら、是非一度弊社までご相談ください。
お問合せ先
土地活用相続対策研究会
株式会社野田建設
