今回の土地活用通信では、皆様に大きな影響を与える「貸付不動産の相続税評価の見直し」について解説します。これまで王道とされてきた「相続税対策でのアパート建築」の常識が、来年（2027年）1月1日以降の相続・贈与から大きく変わろうとしています。
■従来の「駆け込み節税」にメスが入る新ルール
これまで、現金で賃貸アパートを建築したりマンションを購入したりすると、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」をベースに評価され、市場価格の半分程度まで相続税評価額を圧縮することができました。この「市場価格と評価額の乖離」を利用した節税が、富裕層の相続対策の基本でした。しかし国税庁はこれを是正するため、新たなルールを公表しました。2027年1月1日以降の相続・贈与からは、対象となる貸付用不動産について、路線価等ではなく「通常の取引価額（時価）」を原則として評価することになります。条件を満たせば「取得価額ベースの80％等」で計算する簡便法も認められますが、従来のように「評価額が半減する」ほどの大きな圧縮効果は得られにくくなります。
■注目すべきは「5年以内」というキーワード
ここで誤解してはいけない重要なポイントは、「すべての賃貸不動産が時価（または8割）評価になるわけではない」という点です。
今回の厳しい新ルールの対象となるのは、主に以下の2つです。
① 相続等が発生する前「5年以内」に取得または新築した貸付用不動産
② 不動産小口化商品（こちらは取得時期を問わず対象）
つまり、物件を新築してから「5年以内」に相続が発生した場合、新たな時価ベースの厳しいルールで評価されてしまいます。一方で、建築・取得から「5年を超えて保有」している賃貸不動産については、これまで通り路線価等による有利な評価が適用されます。
■ これからの土地活用は「早期着手」が最大のカギ
この新ルールが意味することは明確です。それは、「相続が間近に迫ってからの『駆け込み対策』は通用しなくなる」ということです。いざという時に慌てて建物を建てても、5年が経過しなければ十分な節税効果は得られません。税制が厳格化する今こそ、長期的な視点での計画が不可欠です。弊社では、税制の最新動向を踏まえた上で、単なる節税だけでなく「事業としてしっかりと手残りを生み出す」最適な土地活用をご提案しております。「うちの土地はどう活用すべきか」「早めに対策を始めたい」など、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。
物価高や建築費の高騰、さらには長期金利の上昇など、不動産・建築業界を取り巻く環境は目まぐるしく変化しています。「土地は活用したいが、多額のローンを組むのは不安だ」
——そんなお悩みを抱えるオーナー様から今、かつてないほど熱い視線を浴びているのが「事業用定期借地権」による土地活用です。
■「借入ゼロ・建築費ゼロ」でリスクを完全回避
事業用定期借地権とは、土地を法人の事業用途に限定して一定期間（10年〜50年未満）貸し出す手法です。最大のメリットは、「建物の建築費は土地を借りる企業側が負担する」という点にあります。オーナー様ご自身で建物を建てる必要がないため、アパート建築のような多額のローンを組む必要が一切ありません。つまり、現在の土地活用における最大の懸念材料である「建築費高騰リスク」と「借入金利上昇リスク」を完全に回避できます。自己資金の持ち出しや借金のリスクを負うことなく、最も安全に資産を保全し、収益化できる手法として再評価されています。
■住宅に不向きな土地でも輝く！拡大する法人ニーズ
現在、企業のロードサイド店舗や物流拠点の用地不足が深刻化しています。ドラッグストアや食品スーパー、コンビニといった生活密着型店舗に加え、近年急増しているのがEC（ネット通販）市場の拡大に伴う「ラストワンマイルの配送拠点（小型物流施設）」を探すニーズです。これらの施設は、駅からの距離が遠い土地や、車の交通量が多い幹線道路沿いなど、「アパート等の賃貸住宅には不向き」とされてきた立地でも高い需要を誇ります。活用を諦めていた土地が、企業にとっては「喉から手が出るほど欲しい優良地」となるケースが急増しているのです。
■ インフレにも強い「スライド条項」で長期安定収入
企業と結ぶ借地契約には、物価や公租公課の上昇に合わせて地代を見直す「スライド条項」が盛り込まれることが一般的です。これにより、将来のインフレリスクにも対応しつつ、毎月安定した地代収入（インカムゲイン）を長期にわたって確保できます。また、契約期間満了後は、建物が解体され「更地」として確実に土地が返還されるため、次世代への資産承継を考える上でも安心です。
■ 事業用定期借地で土地の価値を最大化
弊社では、賃貸・福祉施設等のご提案だけでなく、事業者とのマッチングを含めた様々な土地活用のご提案を行っております。「自己資金ゼロで土地を活用したい」「駅から遠い土地の使い道を探している」といったご要望がございましたら、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。立地条件に合わせた最適なプランをご提案いたします。
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土地活用相続対策研究会
株式会社野田建設
