今年も賃貸住宅新聞にて、人気の設備ランキングが発表されました。このランキングは全国の賃貸仲介を行っている会社へアンケートを実施し、お部屋探しをされている方に接客対応をしている各社の営業マンの声が反映されております。今回は、『この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる』というアンケート結果について解説していきます。
今年も、単身者向け物件、ファミリー向け物件ともに、『インターネット無料』が1位となりました。昨年から『高速インターネット』がランクインしてきましたが、今回も上位をキープしております。動画配信サービスやオンラインゲームの普及が進んでいることが大きな要因です。
今回初のランクインとなったのが、『ペット用設備』です。近年ペット可の物件の中でも、さらに設備が充実しているペット共生型の物件も増えております。具体的には、共用部にペットの足洗い場や、遊ばせることができる庭やドッグランを設けている等です。室内設備でも、猫が遊ぶためのキャットタワーや、ドアに小さい穴を作りペットの通り道を設けたり、買主が外出時にペットの状況がわかるペットカメラ等、様々な工夫がされております。
それ以外で着目すべき点は、単身者向け物件、ファミリー向け物件ともに『ガレージ』が大きくランクアップしている点です。車を持っている人は減っていると言われていますが、地方商圏ではまだまだ1人1台所有していないと生活できないエリアもあります。『車が好きで、車をいじるスペースが欲しい』というニーズは一定層あるようです。
いかがでしたでしょうか。2025年の繁忙期に向けて、今回お伝えした内容で、所有物件で対策が可能なものや、オーナー様ご自身が興味がある内容がございましたら、是非一度弊社までご相談ください。
弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 大橋 良二 氏
賃貸マンションの入居者の迷惑行為に頭を悩ませているオーナーからのご相談は頻繁にあります。今回は、オーナーから借主へ迷惑行為で損害賠償請求が認められた裁判例をご紹介します。
【事案】
賃貸マンションの入居直後から複数人が頻繁に出入りし、深夜にも騒音を立てる迷惑行為があった。オーナーが口頭で注意するも騒音が続いたため、契約違反の通知書を渡した。同居人がいることが発覚したので、同居人とともに騒音に注意する同意書を取り交わした。
それでも騒音が継続したために話合いの場を設け、敷物を敷くなど部屋の使用方法の改善を求めたところ、同居人から「（借主）をこんな目にさせたのは、 あんたのせいだ。敷物はしかねぇよ」、「 （借主）を救いたいんだよ。誰のせいでこうなってると思ってるんだよ」などと怒鳴り、オーナーに転居費用などを要求した。「 （借主）は仕事だって行ってないんですよ。 人の心を壊してしまった自覚はあるんですか、ないんですか」と詰問し、休業補償、慰謝料等を要求した。オーナーは、契約者に連絡しない、違反した場合には賃料６ヶ月分を支払うとする誓約書に書かされた。騒音は、その後も継続し、本物件階下の居住者は退去したが、新たに入居者を募集することはできなかった。
オ−ナーが入居者の騒音を注意したところ、理不尽な反論にあった、という事案です。オーナーは契約解除して約600万円の損害賠償請求を行い、役420万円が認められました。注意をしても騒音を続けたことや、オーナーが支払義務を負わない内容について高額な請求をしたことが理由です。退去しなかったことによる損害金、契約に基づく使用料相当の損害金や、下の階を賃貸できなかった損害、防犯カメラの設置費用や、弁護士費用の一部なども認められています。
迷惑行為に加えてオーナーへの理不尽な要求行為にまで及んだ場合には、毅然とした対応を行うべき、という一例です。裁判の結果でも、騒音で下の階に入居させられないという逸失利益の損害や、防犯カメラ費用、弁護士費用の一部まで認めていること、慰謝料は認められていないことなどが参考になります。
【参考文献】東京地方裁判所令和4年4月28日判決（ウエストロー・ジャパン）を参考とした事案です。RETIO. NO.130 2023 年夏号
商業施設やマンションと近隣の空き地を一体開発すれば、開発事業者や空き地の所有者が優遇策を受けられるようにする、という方針を国土交通省が出した。
容積率の緩和や固定資産税の減免を検討する。全国で急増する空き地問題の解決のため、空き地を緑地などに転用して有効活用し、市街地や住宅地の活性化につなげるという意向が読み取れる。
近年は空き家や空き地が荒廃して、周辺に悪影響を及ぼす事例が各地で起きている。人口減少で住宅の居住者がいなくなったことが主因で、そうした土地の活用を促している。
新たな優遇策の対象とするのは所有者が明確な空き地である。一体での開発に応じた場合に空き地側の固定資産税を優遇することとなっている。空き地の緑地や農園などへの転用を想定する。商業施設やマンションを開発する側には建物の容積率を緩和する。施設と空き地の距離がある程度離れていても、空き地を事実上施設の敷地とみなすようにする方向性である。事業者にとってより大規模な開発が可能となる。
※出典：日本経済新聞
今後、国交省が詳細を詰め、早ければ2025年の通常国会に関連法案を提出し、早期の実施をめざされている。政府・与党はこれまで所有者が不明な土地についての法整備を進めてきたものの、所有者が明確な空き地に関しての対応は遅れていた。事業を推し進めるため、空き地の利活用や管理を担う組織を「土地利用・管理円滑化法人」として法的に位置づけることも視野に入れる。空き地の所有者と取得を希望する事業者の橋渡し役になってもらう。
総務省の住宅・土地統計調査によると、18年に世帯が保有する空き地は全国で1,364平方km。08年比で2倍超に膨らんでいる。東京都の面積（およそ2,200平方km）の6割程度に相当する。近年は郊外地域で住宅の空き地を資材や廃品置き場に変える動きも見られる。こうした事例は周囲の生活環境の悪化につながる恐れがある。国交省は売買など土地取引の情報を事前に地方自治体に届け出なければならない仕組みを検討する。自治体が取引前から情報を得られるようにして、適正な利用につなげる。
全国で加速する空き地・空き家問題の解決の一手となる今回の国交省の優遇策。所有者が明確である空き地を商業施設やマンションへ開発することで、空き地側の固定資産税の軽減、開発側には建物の容積率の緩和が行われる方向性である。皆様を空き地や空き家を所有されている場合は土地活用提案に注力している弊社に是非ご相談下さい。
※参照：日本経済新聞
「所有している土地を有効活用したいけど、どんな方法があるかわからない…」「多額の投資は難しいし、手間もかけたくない…」そんな悩みをお持ちの地主様も多いのではないでしょうか？
そこでおすすめしたいのが、貸し倉庫です。貸し倉庫は低投資で始めやすく、高利回りが見込めるなど、地主様にとって多くのメリットがあります。具体的には、以下の4つのメリットが挙げられます。
メリット1：200万円～の低投資で活用可能
貸し倉庫は、初期費用を抑えて土地活用を始めたい地主様に最適です。最安で200万円～の投資で建設が可能で、固定資産税や相続対策にも有効です。
メリット2：表面利回りが高い
貸し倉庫は、物件数が少なく希少価値が高いため、高い賃料を設定しやすくなっています。また、内装費用もほとんどかからないため、高利回りが見込めます。
メリット3：運用コストが少ない
建物の外観を維持する費用が主なコストとなるため、運用コストを大幅に抑えられます。また、退去時の内装修繕費用は、一般的に借主負担となるため、オーナー様のリスクも軽減できます。
メリット4：他用途への転用がしやすい
貸し倉庫は、シンプルな構造のため、将来的に店舗や事務所など、他の用途への転用も容易です。時代の変化に合わせて柔軟に活用することができます。
今回は貸し倉庫による遊休地活用についてご紹介させていただきました。貸し倉庫は、土地の有効活用に最適な選択肢の一つです。ぜひこの機会に、貸し倉庫による土地活用をご検討ください。弊社はオーナー様の遊休地活用について様々な提案・アドバイスが可能です。遊休地活用についてお悩みの方は弊社まで。
税理士法人タックスウェイズ 税理士 後藤 勇輝 氏
まだ時期的には早いと思いつつも、あっという間に3月となり確定申告の時期になります。今回は年内に不動産を売却して利益が出た場合をみて参ります。
今年不動産の譲渡があった方
不動産を売却し、年内に引き渡しが完了し、その売却で利益が発生する場合は、今年の所得となり、来年3月に確定申告をしなければなりません。
納税額の試算について
不動産譲渡の所得の計算は、大まかに申しあげますと下記の算式で計算します。
■ 売れた金額 -（買ったときの金額 – 減価償却 – 売る際に係った費用→譲渡益※
※譲渡益×所得税率→所得税及び復興特別所得税
※譲渡益×住民税率←住民税
具体的な計算
20年前に購入した不動産を2024年12月に2億円で売却しました。購入した時の金額は土地と建物で1億円でした（建物減価償却は2,000万円）。売却にあたり係った経費は、測量費と仲介手数料で合わせて500万円でした。
（１）所得の計算
2億円 -（1億円－2,000万円）- 500万円＝1億1,500万円
（２）税額の計算
① 所得税 1億1,500万円×15.315％＝17,612,250円
② 住民税 1億1,500万円×５％＝5,750,000円
年内に整理しておくこと
まずは、上記のように試算して大まかな税額を把握されるのが良いかと思います。
その際に、購入時の金額が書類などから判明しない場合もあります。その場合は、様々な手法により購入時の金額を推定する方法がありますので、探しきれない場合は、お近くの税務署又は税理士へお尋ねください。わからない場合に、概算取得費（売った金額の５％）という制度も使えますが、税負担が多額になる場合もありますので、ご注意ください。また、税額を減らすことができる特例制度がないかどうかを調べてみる必要がありますので、ご確認いただけますと幸いです。具体的な手続きは、税理士・税務署にて詳細の確認をされて進めていただけるようお願いいたします。
5年に一度の住宅土地統計調査が令和5年に行われ、今年の10月に調査結果が発表されました。今回はこの調査を基に、各都道府県の貸家の入居率を算出しましたので下記表を一緒に見ていきましょう。
出典：総務省統計局『住宅土地統計調査』を基に船井総合研究所にて作成
5年間で入居率が下落している都道府県がほとんどです。最も入居率が上がった滋賀県で＋4.63％となっていますが、これは大阪、京都のベッドタウンとしての需要が増加し若年層世代が増えているのが要因です。最も入居率が下がったのは秋田県で-4.31%で、人口減少率と高齢者割合が全国ワーストとなっている影響も考えらえます。
全国で最も入居率が悪かったのは、71.32％の和歌山県で、賃貸物件を含むすべての住宅で空き家率が全国でワーストとなっております。一方で最も入居率が高かったのは、平成30年の調査時に続いて沖縄県で90.88％となりました。平均家賃もここ10年で約3.5万円上がっており（LIFULL HOME’S調べ）、需要が増加し続けていることが伺えます。
今後、人口減少は益々進むため、入居率は全国的にもどんどん悪化していくと言われております。ご自身の所有物件のある市区町村の入居率が知りたいという方がいらっしゃいましたら、是非弊社までご連絡いただけますと幸いです。
お問合せ先
土地活用相続対策研究会
株式会社野田建設
