単身世帯の増加、持ち家率の低下等が進む中、今後、高齢者、低額所得者、障がい者などの住宅確保要配慮者の賃貸住宅への居住ニーズが高まることが見込まれています。一方で、賃貸オーナーの皆様の中には、孤独死や死亡時の残置物処理、家賃滞納等に対して懸念を持っている方が多くいらっしゃることかと思います。
令和6年の通常国会において、誰もが安心して賃貸住宅に居住できる社会の実現を目指して、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）が改正されました。改正法の施行は令和7年10月1日ですが、ポイントは下記図の3点になります。 【出典】国土交通省HPより
改正法では、上記の3点を柱として、要配慮者が安心して生活を送るための基盤となる住まいを確保できるよう、賃貸住宅に円滑に入居できるための環境の整備を推進することとしています。とくに居住支援法人による残置物の処理が言及されたことは大きな進展と言えるでしょう。管理会社と協力しトラブルのないように住宅確保要配慮者の受け入れも前向きに検討していただけますと幸いです。
弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 大橋 良二 氏
夏季におけるエアコンの故障は、借主との間で賃料減額や損害賠償を巡るトラブルに発展するケースが少なくありません。物件の通常使用ができない状態であれば賃料の減額が、場合によっては債務不履行に基づく損害賠償が問題となる可能性もあります。
では、具体的にエアコン故障ではどのように賃料が減額されるのでしょうか。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）は2024年10月、「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を改訂し、エアコン故障時の扱いが見直されていますので、これを確認しておきましょう。
【ガイドライン改訂のポイント】
従来、エアコンの作動不良時における賃料減額の目安は「月額5,000円」とされていました。しかし、2024年10月の改訂により、賃料の「10％」を基本とし、「※発生した季節・地域、間取りや設置台数等を考慮し、必要に応じて賃料減額割合を調整する。」という柔軟な方式へと変更されました。ガイドラインは法的拘束力を持ちませんが、賃料減額交渉の現場で、実務上重要な判断基準とされており、オーナー様としても内容を把握しておくことが求められます。
このように、ガイドライン上は10%が基準ですが、実際の裁判ではどのように判断された例があるのでしょうか。
【裁判例：東京地裁平成26年8月5日判決】
実務における参考例として重要なのが、東京地裁平成26年8月5日判決です。この事案では、カイロプラクティック施術所として使用されていた賃貸物件において、真夏の8月6日から24日までエアコンが使用不能となり、室温が33度を超える状況が続きました。裁判所は、該当期間について「建物の通常使用ができず、契約目的が達成できない状態にあった」と認定し、19日間分の賃料については支払義務がないと判断しました。
当時は日管協のガイドラインはありませんでしたが、ガイドラインのように賃料の10%程度ではなく、当該裁判例では当該期間について賃料を100％免除しています。確かに真夏でカイロプラクティックのエアコンが故障していれば、物件がまったく利用できず使用収益できなかったと判断されることも理解できるところです。
このように、エアコンが使用できない期間が生じた場合、一定の条件下で賃料減額が認められる可能性があり、場合によっては、賃料を請求できなくなるような可能性もあります。エアコンのような生活インフラ設備の不具合は、賃貸経営における重要なリスク要因の一つとして、早急な対応があらかじめ認識しておくことが大切です。
空室リスクや家賃の下落、そして安定した収入の確保といった多くの課題を解決し、さらに一般的な賃貸住宅よりも高い収益を実現する土地活用として、防音マンションが今、注目を集めています。
防音マンションの5つのメリット
①周辺相場より高い賃料設定が可能
周辺相場から8,000円から1万円ほど高い家賃設定が可能でありながら、趣味の予算で収まる価格設定が、高い入居率を維持する秘訣です。
②入居者に選ばれる圧倒的な差別化
楽器演奏に対応した賃貸物件は圧倒的に供給不足です。音大生や音楽家だけでなく、趣味で音楽を楽しむ方々、さらに、周りの騒音を気にせずに暮らしたいファミリーなど、その需要は非常に大きいにもかかわらず、供給が追いついていないのが現状です。だからこそ、高い遮音性能を持つ防音マンションは、入居者から指名されるほど高い競争力を持ちます。
③将来にわたり衰えない競争力
防音マンションの入居者は、たとえ近くに新築の賃貸マンションが建っても、容易に転居しません。楽器演奏ができるという価値は、一般的な新築マンションでは得られないからです。この独自の価値が、長期的な安定経営を可能にします。
④年数を重ねても色あせない資産価値
高い遮音性能を低コストで実現できるため、税金や融資返済を引いた後の「手残り収入」が、一般的な賃貸マンションを上回る実績を上げています。これは、防音マンションが土地活用で選ばれ続けている大きな理由の一つです。
今回は、高い遮音性能を持つことで、高い賃料設定や安定した入居率を実現する防音マンションについてご紹介しました。弊社は、土地の特性や地域の需要を分析し、最適な土地活用プランをご提案いたします。特に、高齢化社会が進む中、ニーズが高まっている高齢者施設の建築においても豊富な実績がございますので、是非、ご相談下さい。
※全国賃貸住宅新聞より引用
土地の形状が複雑な「変形地」は、活用が難しいと思われがちです。しかし、この変形地を逆手にとり、市場にない付加価値を生み出すことで、高い収益性を実現する新たな土地活用の形が注目されています
郊外の変形地で満室！成功の秘訣は「ターゲット」と「付加価値」
ある賃貸住宅は、最寄り駅から少し離れた郊外の住宅地にありながら、募集開始か
らわずか2カ月ほどで満室となりました。この物件は、周辺相場よりも家賃が約3割高い約7万円にもかかわらず、その需要の高さを示しました。成功の鍵は、立地と土地の形状を活かし、「車好き」「バイク好き」といった特定のターゲットに徹底的に訴求したことにあります。
変形地だからこそ生まれたアイデア
手前が細長く、奥が広いという変形地でも、そこで、この形状を活かし、細長い手前の部分に賃貸住宅としては珍しい屋根付きカーポートを6台分、そして奥に建物を配置するというユニークな設計が採用されました。さらに、ターゲット層を広げるために、バイクガレージを12個設置。ワンルームに入りきらない荷物や、仕事の道具・資材を収納したいというニーズにも応えました。特に注目すべきは、敷地内に洗車スペースを設けたことです。車やバイクを大切にする層のニーズに応えるため、専用の井戸を掘り、24時間自由に使えるようにしました。こうした徹底した付加価値が、入居者の心を掴むことにつながっているようです。
この事例が示すように、変形地はネガティブな要素ではなく、発想の転換次第で大きな付加価値を生み出すチャンスとなります。今回例に出した賃貸住宅だけでなく、トランクルームなども変形地でも活用できる土地活用商品として注目されております。
※全国賃貸住宅新聞2025年07月09日の記事より引用
今回は変形地の活用事例についてご紹介させていただきました。弊社はオーナー様の遊休地活用について変形地の活用など、様々な提案・アドバイスが可能ですので遊休地活用についてお悩みの方は弊社まで。
税理士法人Kollectスターズ 税理士 後藤 勇輝 氏
遺産のなかには、相続税の対象とならない非課税財産があります。今回は、非課税財産にどのような種類があるのかを見ていきます。
非課税の要件を満たしているか？見落としがちな点
上記1,4,5については、よく知られているところです。注意点としては、上記1は投機目的での所有や商品として扱っているものには相続税の課税対象となるため注意が必要です。また、4の死亡保険金は保険の契約者、受取人について定期的に確認されたほうが良いでしょう。例えば、被保険者は夫で、保険料の負担者は妻、保険金の受取人が妻になっている場合は、相続税ではなく所得税がかかることになります。そうなりますと、相続税の非課税枠が使えなくなってしまうため、注意が必要です。同じく、相続税ではなく所得税が課税されるケースとして、5の死亡退職金はいつ受け取るかにより変わります。死亡後3年以内に遺族が受け取る年金には相続税が課税されますが、死亡後3年経過後に受け取ると所得税が課税されます。
気を付ける点は？
近年では、おひとりさまのご相続が増えつつあるようです。遺産を上記７に該当する慈善団体などに寄付されることを検討されている方も多いと聞きます。遺言の作成、遺言での寄付などの検討は非課税対象の有無の判定もありますので専門家へのご相談をお勧めいたします。具体的な手続きは、事前に税理士・税務署にて詳細の確認をされて進めていただけるようお願いいたします
【ご参考】国税庁タックスアンサー No.4108 相続税がかからない財産
総務省統計局によって、令和5年度に行われた『住宅土地統計調査』によると、築年数が20年を超える貸家の割合は全国で64.6％となっております。築25年以上でも54.2％となっており、築古物件の割合は増加傾向となっております。
木造物件の場合、一般的に30年を超えると建替えを検討するケースが出てくるかと思いますが、本来であればローンの返済が終わってからが賃貸経営の収益性が高まる時期です。そのため、建築時、もしくは購入時の借入期間は、賃貸経営において重要な指標の一つと言えるでしょう。
【築年別貸家戸数】 【出典】令和5年住宅土地統計調査
今回は、今後資産の組み換えとして、既存物件の建替えを検討する際の注意点についてお伝えしていきます。
いかがでしたでしょうか。すでにアパート建築のメーカーからご提案を受けているオーナー様もいらっしゃるかと思いますが、上記の注意点を踏まえて、本当にご自身にとってメリットのある計画なのかどうかを今一度ご判断いただければと思います。弊社でもシミュレーションすることは可能ですので、もし判断にお困りの際はいつでもお声がけください。
お問合せ先
土地活用相続対策研究会
株式会社野田建設
