国内の不動産市場が、かつてない活況を呈しています。民間調査機関の発表によると、2025年の国内不動産投資額は前年比31％増の6兆5,210億円に達しました。これは、リーマン・ショック前のピークであった2007年の水準（約5兆4,330億円）を大きく上回り、過去最高額を更新する歴史的な記録です。なぜ今、日本の不動産にこれほどの資金が集まっているのでしょうか。市場を牽引するプレイヤーの変化と、新たな潮流について解説します。
今回の記録更新の最大の原動力は、海外からの旺盛な投資意欲です。海外投資家による投資額は約2兆4,460億円と、前年から66％もの驚異的な伸びを見せ、過去最大を記録しました。円安基調や日本の低金利環境に加え、安定した市場性が高く評価されています。また、1件あたりの取引規模が「大型化」しているのも特徴です。100億円以上の大型案件は154件に上り、前年比で2割以上増加しました。象徴的だったのは、米投資ファンドによる「東京ガーデンテラス紀尾井町（旧赤坂プリンスホテル跡地）」の取得で、その額はなんと4,000億円規模。他にも「東急プラザ銀座」や「汐留シティセンター」など、都心のランドマーク物件が次々と取引されました。
もう一つ、見逃せないトレンドが「不動産のデジタル小口化」です。ブロックチェーン技術を活用し、不動産の所有権を「セキュリティートークン（ST）」としてデジタル証券化して販売する手法が急拡大しています。2025年のST発行額は約1,207億円と前年から86％増。これまでは機関投資家しか手が出せなかった数百億円規模の超大型ビルでも、小口化することで個人投資家が購入できるようになり、発売と同時に即完売するケースも相次いでいます。
この活況は2026年も続くと見られています。コンサルティング大手PwCなどの調査によると、アジア太平洋地域における投資・開発有望エリアとして、「東京」が最も高い評価を獲得しました。市場の透明性に加え、オフィスや住宅の「賃料上昇への期待」が背景にあります。インフレに伴う賃料上昇圧力は、アパート・マンション経営を行うオーナー様にとっても追い風です。「日本は安心して投資できる国」という国際的な評価は、皆様がお持ちの不動産資産の価値を底上げする要因となります。市場全体が上向いている今こそ、保有物件のポテンシャルを見直し、賃料改定や修繕、資産の組み換えといった「次の一手」を検討する絶好のタイミングと言えるでしょう。
都市部を中心に、不動産価格の高騰が止まりません。
こうした状況下、「利益が出るうちに売却して、郊外の戸建てや広い住まいに買い替えたい」と考えるオーナー様が増えるのは当然の流れと言えます。しかし、高値売却のチャンスの裏には、知識不足による思わぬ「税金の落とし穴」も潜んでいます。 今回は、不動産売却における税制のポイントと、賢い売却戦略について解説します。
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。ここで最も重要なのが「所有期間」です。 売却した年の1月1日時点で所有期間が「5年以下」か「5年超」かによって、適用される税率が倍近く変わります。
・短期譲渡所得（所有5年以下）：税率 39.63%
・長期譲渡所得（所有5年超）：税率 20.315% ※復興特別所得税を含む概算
例えば、1,000万円の譲渡益が出た場合、短期なら約400万円、長期なら約200万円が税金として徴収されます。 相場が上昇しているからといって慌てて売却すると、手残りが大幅に減ってしまう可能性があります。
居住用財産（マイホーム）には手厚い優遇措置があります。これらを適切に組み合わせることが重要です。所有期間に関わらず、譲渡益から最大3,000万円を控除できます。多くのケースではこれにより税金がかからなくなります。また、所有期間が10年を超えている場合、課税譲渡所得の6,000万円以下の部分について、税率が14.21％まで下がります。さらに、所有期間10年超などの要件を満たし、より高額な住宅に買い替える場合、売却益への課税を将来（次の買い替え時）まで繰り延べることができます。この特例は2025年末が期限でしたが、2026年度税制改正大綱により適用期限が2年延長されました。
ただし、これらの特例は併用できないものもあり、将来の税負担まで見越したシミュレーションが不可欠です。目先の現金確保だけでなく、トータルでの資産防衛視点が求められます。
加えて、「高く売れる」ということは、次の住まいの購入価格も高騰している（＝高く買う）ことを意味します。 また、住宅ローンの金利上昇局面においては、買い替え後の返済負担が想定以上に重くなるリスクもあります。教育費や老後資金など、長期的なライフプラン全体を見据えた判断が必要です。
「売るべきか、活用すべきか、あるいは待つべきか」。地主様や不動産オーナー様の最善の選択をサポートいたしますので、お迷いの際はぜひ一度弊社にご相談ください。
※出典：日本経済新聞
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