今回も先月に続き、2026年の繁忙期動向についてお伝えさせていただきます。先月は市場の変化について、物価高や借主の属性等の観点でお伝えしましたが、今回は、『お部屋探しの手法』がどのように変化してきているかをまとめてますので、参考にしていただけますと幸いです。
１．『事前確定型』のお部屋探し！内見しない場合の問題は！？
ある大手ポータルサイトの調査データによりますと、お部屋探しの際に内見をしない人の割合が約40％となっているようです。物件の写真や間取り図などのオンライン情報のみを参考にしております。
背景としては、まずは物理的な問題が挙げられます。繁忙期は『現在入居中で今後退去が確定している』物件が多く市場に供給されるため、他の人が申し込みを入れる前に決めるには内見をせずに申し込みを入れるしかない状況もあります。
もう一つの要因として挙げられるのは、『内見しなくてもお部屋の詳細情報を入手しやすくなった』ことです。ポータルサイトや各不動産会社のHPでも物件の動画を載せており、またSNSで物件紹介動画を発信している会社が増えていることが主要因です。
２．SNSを活用したお部屋探し
不動産業者間の物件情報サイトを運営している会社の調査によると、SNS運用を行っている不動産会社の割合は約35％となっております。また、お部屋探しの際にSNSを活用したことがある人は約67％となっているというデータもあります。前述した通り、SNSで物件紹介動画を発信している会社も増えているのですが、多くの動画が『どこよりも初期費用を安くできます』『この物件にたった○万円で入居可能です』といった形で、費用面に訴求をする投稿が目立ちます。特に若年層からの支持が厚く、今後も学生エリアや都市部では広まっていくことが予想されます。
３．繁忙期で起きている問題点
１）内見をせずに申し込みをすると・・・
お部屋探しのお客様が、本命以外の物件をキャンセル前提で、色々な不動産会社から複数の物件に申し込みを入れるということも発生しています。仲介業者主導で、『この時期はすぐに物件が埋まってしまいますので、少しでもいいと思った物件にはとりあえず申し込みを入れておきましょう』というように誘導しているケースも散見されます。
２）借主ファーストのSNS集客・・・
管理会社に初期費用を交渉することを前提で物件情報を投稿しているため、実際には外すことができないサービスもあります。後々トラブルに発生するケースもあります。そういった業者とはお付き合いしない姿勢を示すことが重要となります。
弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 大橋 良二 氏
入退去の多い時期ですが、賃貸借契約終了時の退去精算は、入居者との間でトラブルになりやすい場面の一つです。
近年は入居者側も、原状回復ガイドラインや裁判例を事前に調べたうえで交渉することもめずらしくありません。オーナー側も、基本的な考え方を理解しておく必要があります。
| ■ 原状回復ガイドラインとは 一般に「原状回復ガイドライン」と呼ばれるのは、国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』です。 法律そのものではありませんが、裁判実務でも参考にされることが多く、退去精算の基準として広く用いられています。 ■大原則：「新品に戻す」ことではない 原状回復とは、部屋を新品の状態に戻すことではありません。通常の生活によって生じる汚れや古さ（通常損耗・経年変化）は、 原則としてオーナー負担とされています。借主負担となるのは、例えば次のような場合です。 例）・壁に大きな穴を開けた ・著しい落書きがある ・タバコのヤニによる変色や臭い ・不適切な使用による設備の破損 つまり、借主の使い方に問題がある場合に、入居者の負担になります。 ■耐用年数の考え方 そして、借主に一定の原因がある場合でも、常に入居者に全額を請求できるわけではありません。ガイドラインでは、例えば、クロスなどについて耐用年数の目安（例：6年）を前提に経年劣化を考慮し、入居期間が長いほど内装の価値は減少するため、張替え費用を全額請求することは難しくなります。借主の使い方に問題があっても全額請求できない場合があることがポイントです。 ■原状回復でトラブルになりやすい点 ・契約書の特約の有効性に問題がある場合（経年劣化を問わず借主の負担とする、といった特約） ・経過年数を考慮すべきものを考慮しないで請求（使い方が悪いからといって，経年劣化を考慮せず全額請求） ・小さな損傷にもかかわらず広範囲の張替えを請求 ・入居時の状態を示す資料（写真やチェックシート）がない場合（誰がつけた傷なのかがはっきりしない） 特に、入居前の写真やチェックシートがないと、傷や汚れがいつ発生したものかで対立しやすくなります。 ■特約があるからといってすべて有効ではない 契約書に特約があっても、必ずしも有効になるとは限りません。個人入居者との契約には消費者契約法が適用され、不当に借主の負担を一方的に重くする条項は無効となる可能性があります。 ■まとめ 原状回復とは、部屋を入居時の状態に戻すことではなく、責任の範囲を整理する作業です。耐用年数を踏まえた計算と、写真や明細などの資料を準備することで、不要な紛争を防ぐことができます。 |
不動産価格の高騰が連日ニュースを賑わせていますが、その裏で静かに進行しているもう一つのトレンドをご存知でしょうか。それは「住宅面積の縮小（狭小化）」です。国土交通省の統計によると、2025年の新築住宅（1戸当たり）の平均床面積は約76.8平方メートルとなり、2年連続で1970年代前半以来の狭さを記録しました。今回は、住宅市場で起きている「狭小化」の背景と、これからの時代に選ばれる物件づくりのポイントを解説します。
＊建築コスト高が招く、住宅の「ステルス値上げ」＊
なぜ今、家が狭くなっているのでしょうか。最大の要因は「建築コストの急騰」と「新築需要の都市部集中」です。2025年の住宅1平方メートル当たりの工事費は、10年前に比べて約40%も上昇しています。これに一部エリアでの地価上昇が加わり、事業予算を大きく圧迫しています。その結果、分譲マンションや賃貸住宅の企画において、「増えたコストをそのまま価格や家賃に転嫁すると借り手・買い手がつかないため、1戸当たりの面積を削って総額を調整する」という手法が常態化しています。
＊賃貸・分譲問わず進む縮小。国も面積基準を緩和へ＊
この影響は特定の分野にとどまりません。過去10年間で、注文住宅の面積は約9%（11平米）縮小し、分譲マンションで約3%、貸家（賃貸住宅）でも約2%小さくなっています。ファミリー向けの定番である「3LDK」の規格面積自体も、年々コンパクトになっています。
さらに、国が定める「住生活基本計画」の見直し案では、従来示されていた世帯人数に応じた「住宅面積の目安」の具体性が後退する方向で議論が進んでいます。そのため狭小化の流れは今後も続くと予想されます。
＊狭小化時代を勝ち抜く「空間効率」という設計戦略＊
このような厳しい市況において、地主様や不動産会社様が新たにアパートやマンションを企画する際、どのような差別化を図るべきでしょうか。
面積が限られる中で競争力を高める鍵は、「数字上の広さ」ではなく、「体感的な広さと使い勝手（形）」を極限まで追求した設計にあります。同じ専有面積でも、イレギュラーな形状や長い廊下がある間取りは有効面積を著しく削ります。逆に、正方形や長方形をベースとした無駄のないアウトフレーム設計、デッドスペースを活かした収納計画、視線が抜ける建具の配置など、「空間効率」を最大化する設計の工夫が、入居者の満足度に直結します。
弊社は、最新の市場動向をふまえ、限られた敷地と厳しい予算・面積条件の中であっても、入居者に選ばれ続ける「付加価値の高い設計プラン」のご提案を得意としております。「コストは抑えたいが、魅力的な物件を企画したい」といったお悩みがございましたら、ぜひ一度、当社にご相談ください。最適な土地活用プランを共に描かせていただきます。
※出典：日本経済新聞
都心を中心とした不動産価格の高騰が続く中、分譲マンション市場において大きなルールの変化が起きています。不動産協会は、新築マンションの投機的な「短期転売」を防ぐための対策を打ち出し、大手デベロッパーなど41社が導入する意向を示しました。今回は、この転売防止策の概要と、今後の不動産・土地活用市場に与える影響について解説いたします。
＊2026年より本格化する「短期転売防止策」の全貌＊
これまで、一部の都心人気マンションでは、完成前に契約し、引き渡し直後に高値で転売して利益を得る投機的な動きが見られました。こうした状況を受け、不動産協会は2025年11月に防止策を策定。2026年発売の新築物件から、各社が任意で導入を始めています。主な対策は以下の通りです。
・引き渡し前の転売活動（広告掲載など）の禁止
・1人あたりの購入戸数の制限
・契約や登記における名義確認の厳格化
協会が実施したアンケートでは、回答した57社のうち実に41社が「導入決定」または「前向きに検討」と答えており、業界全体での自浄作用が働き始めています。
＊価格高騰の真の要因は「建築費」と「需給バランス」＊
こうした対策の背景には、本当に住まいを求めている「実需層」がマンションを買いにくくなっている現状があります。不動産経済研究所のデータによれば、2026年1月の東京23区の新築マンション平均価格は、前年同月比16%増の1億2,126万円に達しています。ただし、不動産協会の吉田理事長（三菱地所会長）が「住宅価格の上昇は建築費の高騰とタイトな需給バランスが要因であり、短期転売の影響は限定的」と指摘するように、防止策が直ちに大幅な価格下落に直結するわけではありません。しかし、市場に投機的な熱を冷まし「落ち着くムード」を醸成する心理的な効果は大きいと見込まれています。
＊地主様・不動産会社様の「土地活用」への影響は？＊
では、この動きは土地活用や賃貸経営にどのような影響をもたらすのでしょうか。新築分譲マンションでの短期的な売却益（キャピタルゲイン）狙いの投資が難しくなることで、市場の投資マネーの一部は、より手堅く安定した家賃収入（インカムゲイン）を得られる「良質な賃貸住宅（一棟アパート・マンション）」への投資にシフトする可能性があります。また、分譲マンションが実需層にとっても依然として高嶺の花である以上、都心や利便性の高いエリアにおける「ハイグレード賃貸」へのニーズは、今後さらに高まっていくと予想されます。分譲品質に負けない設備や設計を持つ賃貸物件の価値が、これまで以上に評価される時代に入っています。
弊社では、こうした市場の潮流を的確に捉え、長期的に安定した収益を生み出す「実需に強い賃貸住宅」のプランニングを得意としております。皆様が保有、あるいは管理されている土地のポテンシャルを最大限に引き出すため、最新の市場動向を踏まえた無料のボリュームチェック（建築計画シミュレーション）を作成いたします。
お気軽にご相談ください。
※出典：日本経済新聞
税理士法人Kollectスターズ 税理士 後藤 勇輝 氏
昨年12月に閣議決定された令和８年度の税制改正大綱ですが、今回は不動産に関連する部分について、その詳細をご紹介いたします。
【相続税・贈与税について】
■貸付用不動産の評価方法の見直し
相続税評価額と市場価格の乖離を避けるため取得または新築から5年以内に相続等が発生した貸付用不動産は、原則として通常の取引価額で評価されることになりました。
■不動産小口化商品等の評価
不動産特定共同事業等に基づく権利に係る貸付用不動産は、取得時期に関わらず通常の取引価額で評価されます。
上記は、令和9年以降の相続等により取得する場合から適用されます。
【登録免許税について】
■土地の売買に係る所有権の移転登記等に対する登録免許税の税額軽減措置
3年間延長されます。
【消費税について】
■非居住者向けサービスの消費税課税
非居住者が国内不動産に係る仲介手数料等については、従来の輸出免税の適用はなくなり、消費税の課税対象となります。
令和8年10月以降から適用される予定です。
【固定資産税・不動産取得税について】
■免税店の引き上げ
固定資産税の家屋については現行20万円から30万円に、償却資産については現行150万円から180万円、不動産取得税の土地については現行10万円から16万円に引き上げられます。固定資産税については、令和9年以後から適用される予定です。
【所得税について】
■住宅ローン控除
適用期限が令和12年末まで延長され、一部床面積要件の緩和などが講じられます。
これらの情報は、現状では国会において法案が可決されておりませんため、ご参考まででお願いいたします。
具体的な手続きは、税理士・税務署にて詳細の確認をされて進めていただけるようお願いいたします。
近年、日本の不動産市場で静かな、しかし確実な地殻変動が起きています。円安と不安定な国際情勢を背景に、外国人による日本の不動産購入が新たな局面を迎えているのです。かつての主役であった中国マネーに代わり、今、市場の注目を集めているのは台湾からの投資家たちです。この変化は、日本の不動産市場の未来、そして私たちの生活にどのような影響を及ぼすのでしょうか。
１.変化する投資家たち：なぜ今、日本の不動産が選ばれるのか
最新のデータは、日本の不動産市場における投資家の構成が劇的に変化していることを示しています。特に東京23区では、これまで圧倒的な存在感を示してきた中国を上回り、台湾からの取得件数が急増しているのです。この背景には、主に3つの要因が挙げられます。
第一に、台湾が直面する地政学リスクです。高まる緊張を背景に、資産を国外へ分散させる動きが加速しており、地理的に近く、法制度が安定している日本が有力な避難先として選ばれています。
第二に、経済的な合理性です。台湾国内の住宅価格は高騰を続けていますが、記録的な円安により、日本の不動産は相対的に「割安」に映ります。
そして第三に、取引の容易さです。台湾の投資家は現金決済が多く、ローン審査などの煩雑な手続きを必要としないことも、市場への参入を後押ししています。
２．日本の「買いやすさ」が招く未来のリスク
外国人投資家にとって、日本の不動産市場は極めて魅力的です。その理由は、円安だけではありません。諸外国と比較して、土地所有に関する規制が緩やかであること、そして所有者情報の把握が難しいという制度的な「買いやすさ」が、海外からの資金流入を加速させています。 しかし、この「買いやすさ」は、将来のリスクと表裏一体です。まず、短期的な利益を狙った投機的な売買を誘発し、市場を不安定化させる恐れがあります。 実際、都心部では短期売買の比率が上昇傾向にあり、居住を目的としない取得が増えることで、価格形成が実需から乖離していく可能性が指摘されています。
さらに深刻なのは、安全保障上の問題です。水源地や自衛隊基地周辺、国境離島といった戦略的に重要な土地が、把握が難しい形で外国資本の手に渡るケースが懸念されています。 「重要土地等調査法」が施行されたものの、その実効性や調査範囲には依然として課題が残ります。
そして、私たちの生活に最も直接的な影響として、不動産価格の高騰が挙げられます。海外からの旺盛な需要は、都心部のマンション価格を押し上げ、国内の一般層にとっては「高嶺の花」となりつつあります。このままでは、日本人が自国の土地を所有しにくくなる「不動産格差」が、さらに深刻化するかもしれません。
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土地活用相続対策研究会
株式会社野田建設
