老朽化したマンションの再生を後押しする「改正マンション管理・再生円滑化法」が、2026年4月より施行されました。築40年超のマンションは2024年末で約148万戸に達し、20年後には3.3倍に急増すると予測されています。建物と居住者の「2つの老い」が深刻化する中、今回の法改正はマンション再生に多様な選択肢をもたらします。不動産会社や地主の皆様にとっても、事業機会の拡大に直結する重要トピックです。
最大のポイントは、再生に向けた「決議要件の引き下げ」です。
これまで、建物と敷地の一括売却や、骨組みを残した1棟丸ごとのリノベーションには、原則として「所有者全員の同意」が必要でした。しかし4月以降は、建て替えと同じく「5分の4以上」の賛成で可決可能となります。さらに、耐震性の不足やバリアフリー基準に不適合といった問題を抱えるマンションについては、「4分の3以上」の賛成で建て替えや売却、リノベーションが決議できるようになります。特に、1票の重みが大きい小規模マンションにおいて、合意形成が飛躍的に進みやすくなると期待されています。
再生手法の多様化により、今後特に増加が見込まれるのが「建物と敷地の一括売却」です。空室や賃貸に出されている比率が高い物件では、居住していない所有者にとって、資金負担の大きい建て替えよりも売却して代金を得る方が合理的です。実際に、デベロッパーが敷地売却制度を活用し、都心の築古マンションを取得・解体して、跡地に新たな賃貸マンションを建設する事例も出てきています。取得した事業者にとっては、そのままリノベーションして再販・賃貸に出す、あるいは解体してオフィスビルや新築マンションへ用途変更するなど、幅広い土地活用のチャンスが広がります。
今回、「マンション建替円滑化法」から「再生円滑化法」へと名称が変更されたことからも分かる通り、これからの老朽化対策は「建て替え一択」ではなく、一括売却、1棟リノベ、長寿命化など、物件状況に合わせた柔軟な判断が求められます。私たちは、新築工事だけでなく、建替え、一括売却後の跡地活用プランのご提案まで、ご希望に合わせたご提案をさせていただいております。皆様が管理・所有される物件の将来方針にお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
土地活用や不動産経営を取り巻く環境は今、大きな転換期を迎えています。
長らく続いた超低金利時代が終わり、ついに「金利ある世界」が本格的に到来しました。さらに相続・贈与の税制見直しも進み、これまでのセオリーが通用しなくなりつつあります。先行きに不安を感じられるオーナー様も多いかと存じますが、的確に状況を把握し、早期に対策を打つことで、大切な資産を次世代へ確実に引き継ぐことができます。今回は、これからの時代に求められる土地活用の鉄則をお伝えします。
これまでは金利が極めて低かったため、立地や建物の質に多少の妥協があっても、事業が回るケースが多くありました。しかし、借入コストが上昇する「金利ある世界」では、事業収支のシミュレーションが格段にシビアになります。これからの土地活用で最も重要なのは、金利上昇の負担を吸収できるだけの「高い収益力」と、将来にわたって「価値が落ちない建物」を造ることです。長期的なメンテナンスコストを抑え、入居者に選ばれ続けるデザイン性やニーズに合った設備・性能を備えた物件でなければ、安定した経営は困難になります。
さらに注意が必要なのが、相続・贈与に関するルールの変化です。近年、マンションの相続税評価額の算定方法が見直されるなど、過度な節税に対する監視の目は厳しさを増しています。また、生前贈与の加算期間延長などにより、相続発生直前での「駆け込み対策」は効果が薄くなっています。これからの資産承継は、「何かあってから」ではなく「元気なうちから」計画を立てることが不可欠です。ご自身の資産状況を正確に把握し、数十年先を見据えた中長期的なロードマップを描くことが明暗を分けます。
こうしたシビアな市場環境を勝ち抜くためには、事業の入口である「土地選定」も極めて重要です。そこで頼りになるのが、私たちのような「地域密着型の建築会社」です。私たちには、全国展開する大手企業にはない強みがあります。それは、その街の特性、地盤、将来の開発計画、そして「地域の不動産ネットワーク」を隅々まで熟知していることです。表には出ない未公開の土地情報や、エリアごとの入居者ニーズの微細な違いを把握しているからこそ、事業性の高い土地を見極め、ポテンシャルを最大限に引き出す最適なプランニングが可能です。
「金利」と「税制」という2つの大きな波を乗りこなすには、地域を知り尽くしたパートナーの存在が欠かせません。私たちは、決まった規格の建物を押し付けるのではなく、オーナー様一人ひとりのご資産状況、ご家族の想い、そしてご予算に合わせた「完全オーダーメイド」のご提案を行っております。「今の土地をどう活用すべきか」「新たに土地を買って経営を始めたいが不安だ」など、どんなことでも構いません。ご希望に合わせた最適なご提案をいたしますので、まずは地元の気心知れたパートナーとして、どうぞお気軽にご相談ください。
お問合せ先
土地活用相続対策研究会
株式会社野田建設
