昨今、物価高や電気代・ガス代の高騰が続く中、お部屋探しをする入居者様は「家賃」だけでなく、「毎月の光熱費」や「快適さ（断熱性）」をこれまで以上に重視するようになっています。
こうした入居者ニーズの変化に対応し、物件の競争力を高める絶好のチャンスとなるのが、国が実施する「住宅省エネ2026キャンペーン」です。本日は、賃貸オーナー様にとって非常にメリットの大きいこの補助金制度の賢い活用法についてお伝えします。
★ 賃貸経営に直結する2つの「狙い目」補助金
今回のキャンペーンは4つの事業から構成されていますが、既存の賃貸物件の価値向上に直結するのは、主に以下の2つです。
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1. 賃貸アパートの給湯器を一斉交換！「賃貸集合給湯省エネ2026事業」 賃貸アパートやマンションのオーナー様向けに特化した制度です。従来型の給湯器から、省エネ性能の高いエコジョーズ等へ交換する費用が補助されます。 給湯器の故障は、冬場などに入居者様の大きなクレームに直結しやすい設備です。補助金が出るこのタイミングで、設置から10年近く経過している物件の給湯器を計画的に交換しておくことは、将来のトラブル予防として非常に有効です。 2. お部屋の断熱性アップで退去を防ぐ！「先進的窓リノベ2026事業」
窓ガラスの交換や内窓（二重窓）の設置に対する大型補助金です。「冬は寒く、夏は暑い」「結露がひどい」といった不満は、実は退去理由の上位にランクインします。内窓を設置するだけでエアコンの効きが劇的に改善し、防音効果も高まるため、長期入居（退去防止）に直結する非常にコストパフォーマンスの高いリフォームです。 |
■ ご注意ください：補助金は「早い者勝ち」です
この制度を活用する上で、絶対に知っておいていただきたい注意点が「予算上限に達し次第、受付終了となる」という点です。過去の類似キャンペーンでも、人気の補助金は秋口を待たずに予算消化で早期終了してしまいました。申請はすでに3月31日から順次スタートしており、全国の事業者から申請が殺到していることが予想されます。
■ 制度の利用に関して、弊社にてサポートさせていただきます
物件の築年数や現在の設備状況、今後の募集計画をトータルで診断し、オーナー様の手出し費用を最小限に抑えながら、家賃下落を防ぐ最適なリフォームプランをご提案させていただきます。面倒な補助金の申請手続き等も、登録事業者と連携してしっかりサポートいたします。物件の資産価値を守り、安定した賃貸経営を続けるために、ぜひこの国の制度を一緒に使い倒しましょう。皆様からのご連絡、お待ちしております。
弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 大橋 良二 氏
いまや家賃保証会社（以下「保証会社」）の利用は一般的になり、新規の賃貸借契約の多くで使われています。その契約にある「追い出し条項」について、最高裁が無効と判断しました（最高裁第一小法廷令和4年12月12日判決）。オーナー様にも関係する内容ですので、ポイントを確認しておきましょう。
■事案の概要
保証会社は、入居者が家賃を滞納した際にオーナー様へ立替払いをし、その分を後から入居者に請求する仕組みです。今回問題となったのは、ある保証会社の契約にあった次の2つの条項です。適格消費者団体（消費者の利益を守るために国が認めた団体）が、これらは入居者を一方的に追い出すものだとして、使用の差止めを求めました。
①無催告解除条項… 賃料等の滞納額が賃料3か月分以上に達した場合、保証会社が催告（支払いの督促）をせずに賃貸借契約を解除できる。
②明渡しみなし条項… 賃料等を2か月以上滞納し、賃借人と連絡が取れず、水道光熱の使用状況や郵便物などから建物が長期間使われておらず、再び使用しない意思が客観的に明らかなときは、入居者が異議を述べない限り、明渡しがあったものとみなすことができる。
■何が争点となったか
これらの条項が、消費者を一方的に不利にする不当な条項を無効とする消費者契約法10条に反しないかが争われました。特に、賃貸借契約の当事者ではない保証会社が、その判断だけで契約を解除し、又は明渡しがあったものとみなせる点が問題となりました。
■裁判所の判断
最高裁は、①②のいずれも消費者契約法10条に反し、無効と判断しました。①については、当事者でない保証会社がその一存で、何の限定もなく無催告で契約を解除できる点が、入居者に重大な不利益を与えるとされました。②については、契約が終了していなくても保証会社の判断だけで明渡しがあったとみなされ、入居者が、法的手続きによらずに部屋を明け渡させられたのと同じ状態に置かれる点が問題とされました。
■オーナー様が押さえるべきポイント
第一に、保証会社を利用していても、滞納入居者の明渡しは、契約解除と明渡訴訟・強制執行という法的手続きによるのが原則です。条項を理由に鍵を交換したり荷物を運び出したりする「実力行使」は認められません。
第二に、利用する保証会社の契約に、同じような条項が残っていないかを確認しておくと安心です。
第三に、個人の居住用賃借人は「消費者」として消費者契約法に守られます。個人の居住用賃借人に一方的に不利な特約は、契約書に書いてあっても無効となる可能性があります。
■まとめ
この最高裁判決は、こうした条項で法的手続きによらず明渡しを実現したのと同じ状態に置くことは、消費者契約法10条との関係で許されないという考え方を示しました。滞納への対応は、正規の手続きで進めることが結局は確実です。保証委託契約の内容や滞納時の対応フローは保証会社によって異なるため、オーナー様としては、利用している保証会社がどのような手順で対応するのかをあらかじめ確認しておきましょう。
国税庁が発表した2026年分の路線価（1月1日時点）によると、全国の標準宅地平均は前年比2.9％プラスとなり、現行の算出方法となった2010年以降で最大の上昇率を記録しました。特に、都市部の住宅需要や観光需要などが地価を強力にけん引しています。 都道府県庁所在地の最高路線価ではバブル期の1991年以来35年ぶりに「下落」がゼロとなり、東京都（前年比9.4%増）をはじめ、盛岡やさいたまなど再開発が進むエリアやリゾート地でも著しい高騰が見られます。
＊資産価値の上昇＝「相続税負担」の急増＊
土地の価値が高まることは大変喜ばしい一方、地主様・所有者様にとって見過ごせないのが「相続税」の問題です。相続税は路線価を基準に算出されるため、地価の上昇はそのまま評価額の跳ね上がりを意味します。特に更地や未活用地、駐車場として利用している土地は減額特例が適用されにくく、放置しておくと将来の相続時に想定以上の重い税金が課されるリスクが生じます。
＊早めの土地活用が相続税の負担を分ける＊
税負担を大幅に軽減し、大切な資産を守るためには、評価額を圧縮するための、「早期の土地活用」が極めて有効な対策となります。相続税対策の基本は、税制上の特例を活用できる形へ土地の利用状況を整えることです。土地上に賃貸アパートや事業用施設などを建築することで「貸家建付地」としての評価減（最大2割程度）や「小規模宅地等の特例（評価額50%減）」が適用可能となり、大幅な節税効果が期待できます。さらに、「相続対策の5年縛りルール」の運用により、早期に土地活用を考えていくことが地主様・所有者様の急務になりつつあります。
＊土地活用の相談は、地場の建設会社へ＊
土地活用を成功させる最大のポイントは、「適切な建築コスト」と「地域需要に合った活用計画」です。大手ハウスメーカーでは過剰なスペックや中間マージンにより建築費が高額になりがちですが、地元に根差した建設会社であれば、地域の賃貸ニーズや将来の動向を熟知した上で、無駄を省いた「適正価格」での建築施工が可能です。収益性を最大化し、長期にわたって安定した経営を実現するプランをご提案いたします。
※出典：日本経済新聞
＊ご存じですか？相続税対策の「5年ルール（5年縛り）」が追加されます＊
不動産を活用した相続税対策の現場で、いま最も注目されているのが税制改正による「5年ルール（5年縛り）」の追加です。これは、「相続開始前の5年以内に賃貸事業を始めた土地」について、相続税を大幅に減額できる『小規模宅地等の特例（評価額50%減）』の適用を原則認めないという税制上のルールです。（※2027年1月以降の相続より本格適用）これまでは、高齢になられてから「税金が心配だからギリギリになって慌ててアパートを建てる」という駆け込みの対策でも大きな節税効果が得られていました。しかし、今後はこうした直前の駆け込み対策が通用しなくなります。
＊「5年以上の長期保有」が必須の時代へ＊
このルールの適用により、最大の節税メリットを享受するためには、「建築して賃貸経営を始めてから、最低でも5年以上運用し続けること」が前提となります。「まだ元気だから」「必要になってから考えよう」と先延ばしにしていると、いざ対策を始めようとした時には5年ルールに引っかかり、十分な節税効果が得られないという事態に陥ってしまいます。さらに、5年以上の運用が求められるという事は、計画・着工から満室稼働までの期間も考慮すると、生前のかなり早い段階から計画的に土地活用をスタートさせることが不可欠です。事実、小ぶりな3階建てアパートでさえ、着工から完工までに5カ月程度は見込むことが多く、法改正により建築確認申請に以前よりも時間がかかるようになった以上、できるだけ早いうちから土地活用について計画を進めていく必要性が高まっています。
＊「サブリース頼みの実質赤字」では、5年間の保有がつらい＊
ここで特に注意が必要なのが、「5年間はオーナー様ご自身で健全に運用し続けなければならない」という点です。大手ハウスメーカーなどがよく提案する「一括借り上げ（サブリース）」による土地活用では、高額な建築費と数年ごとの賃料減額リスクにより、手元に現金が残らず「実質赤字」状態に陥るケースが少なくありません。直前の駆け込み対策であれば「建ててすぐ相続」で乗り切れたかもしれませんが、5年ルールの下では、赤字や収益性の低い建物を5年以上も抱え続けなければならず、毎月の資金繰りが経営を圧迫することになります。節税のために建てたはずが、生前の生活や資産を苦しめる結果になっては本末転倒です。
＊だからこそ「地域の需要を知り尽くした地場建設会社」へ＊
これからの時代に求められるのは、サブリースという名前の保証に頼るのではなく、「建物そのものが5年、10年と自立して利益を生み出し続ける本物の土地活用」です。
私たち地場の建設会社は、過剰なスペックや無駄な中間マージンをカットした「適正価格」で高品質な建築をご提供します。さらに、地域の賃貸需要や競合状況を細かく分析し、高い入居率と適正な家賃設定を維持できるプランをご提案いたします。生前から安心して5年以上持ち続けられ、将来の相続時にもしっかり節税効果を発揮する土地活用を、地元のパートナーとして全力でサポートいたします。まずは現在の評価額や将来のシミュレーションなど、お気軽にご相談ください。
※出典：日本経済新聞
税理士法人Kollectスターズ 税理士 後藤 勇輝 氏
相続財産を寄付した場合の課税関係について、生前に、遺言に寄付を記載する場合と相続人が相続した財産を寄付する場合について、詳細をご案内いたします。
| 【遺言で寄付する場合について】 お亡くなりになった方（被相続人）が、公正証書遺言等で自分の財産を国などに寄付することがあります。この場合は、遺言の効力が発生したときに被相続人が寄付したこととされ、相続財産は国等の団体が取得することとなります。この場合の相続税の課税関係は、原則として相続税の課税対象とはされず、対象財産に含み益があった場合について、被相続人にみなし譲渡課税※があったこととされます。その際は、被相続人の準確定申告において清算することとなり、寄附金控除を適用できることがあります。
【相続人が相続財産を寄付する場合について】
相続又は遺贈により財産を取得した相続人が、その取得した財産を国などに寄付するケースもあり、この場合は財産を取得した方が寄付をするため、一度財産を相続することから相続税の課税対象とされます。しかし、相続税の申告期限までに、国等の団体に寄付した場合は、その寄付した相続財産は相続税の非課税となるとされております。その際は、相続人の確定申告の際に寄附金控除を適用できることがあります。なお、相続した財産を換金等おこなってから金銭で寄付した場合は、相続税の課税対象となることとされております。 【寄付する財産が現物（不動産など）である場合】
相続した財産が不動産等の金銭以外であった場合は、現物を寄付することもできます。ただし、現物を寄付した場合に財産に含み益があった場合は、みなし譲渡所得課税の対象となります。その寄付が公益法人等にされた場合は、所得税が非課税になる可能性もあります。
※みなし譲渡課税とは、無償などで含み益のあるものを譲渡した場合に時価で譲渡したとみなして所得税を課税する考え方です。
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おひとり様の相続も増えてくる中で、財産をどのようにしていくかなどの終活も盛んになってきているようです。そして、非営利団体などへの寄付を検討している方も増えてきました。自分の財産は使い道を自分で決めておきたいと考える方が多く、様々な団体において遺贈寄付の取り扱いも多くなってきているようです。ご参考になれば幸いです。
具体的な手続きは、税理士・税務署にて詳細の確認をされて進めていただけるようお願いいたします。
毎日のように多くのオーナー様とお話しさせていただく中で、最近特に増えてきたご相談があります。それは「アパートの将来」や「事業の引き継ぎ」、つまり「賃貸経営の事業承継」に関するお悩みです。「まだ元気だから大丈夫」「そのうち子供と話し合うよ」とお考えのオーナー様も多いかもしれません。しかし、賃貸経営における世代交代は、ある日突然やってくることも少なくありません。今回は、管理会社の視点から「生前に行っておくべき事業承継対策」についてお話しさせていただきます。
１．なぜ「生前」の対策が必要なのか？
賃貸経営は、単なる「不動産の所有」ではなく「事業」です。毎月の家賃管理、空室対策、修繕手配、入居者様との契約更新など、継続的な判断と手続きが求められます。もし、オーナー様が急なご病気で倒れられたり、認知症などで「意思能力がない」と判断されたりしてしまうと、預金口座が凍結されるだけでなく、不動産の修繕や売却、新たな賃貸借契約を結ぶことすらできなくなるリスク（資産凍結リスク）があります。だからこそ、オーナー様がお元気な「生前」のうちに、ご家族へスムーズにバトンタッチする準備が必要なのです。
２．生前に行っておくべき3つの事業承継対策
| ❶現状の「見える化」と情報の共有 ・資産と負債の確認：物件の価値だけでなく、ローンの残債がどれくらいあるか。 ・経営状況の整理：毎月の収支、過去の修繕履歴、今後の大規模修繕の予定など。 ・関係者の共有：税理士、司法書士、そして私たち管理会社の担当者など、誰に相談すればよいかを伝えておくこと。
❷「家族信託」の活用による認知症・資産凍結対策
これは、オーナー様（親）がお元気なうちに、アパートの管理や処分の権限を信頼できるご家族（子）に託す仕組みです。名義を子に移して管理を任せつつ、家賃収入（利益）は引き続き親が受け取ることができます。最大のメリットは、万が一オーナー様が認知症になっても資産凍結を防ぎ、子が滞りなく賃貸経営（契約や修繕など）を継続できる点にあります。 ❸「生前贈与」による計画的な資産移転
将来の相続税負担を減らすため、または経営のノウハウを早くから継承させるために、生きているうちに物件をご家族に譲るのが「生前贈与」です。「相続時精算課税制度」を活用すれば、一定額（2,500万円）までの贈与税が非課税となるなど、税制面での優遇措置もあります。贈与後も親御様がアドバイザーとして経営をサポートできるため、後継者育成の観点でも有効です。 |
賃貸経営の事業承継には、税務や法務の専門的な知識が不可欠ですが、その第一歩は「オーナー様の想いをご家族に伝えること」です。このアパートをどうしていきたいのか、誰に任せたいのか、ぜひご家族で一度お話ししてみてください。
お問合せ先
土地活用相続対策研究会
株式会社野田建設
