昨今、「ナフサショック」という言葉を耳にする機会が増えました。これは、原油から精製される「ナフサ」の供給不安や価格高騰が、私たちの暮らしや経済に多大な影響を及ぼしている状況を指します。 一見、賃貸経営には関係ないように思えるかもしれませんが、実はオーナー様の収益を左右する深刻な問題です。本記事では、ナフサショックが賃貸経営に与える具体的な影響と、今だからこそ取るべき対策について解説します。
１．修繕・リフォーム費用の高騰
ナフサは、プラスチックや塗料、接着剤、断熱材など、建設資材の元となる石油化学製品の最も重要な基礎原料です。 このナフサの価格が上がると、建築に関わるあらゆる資材の価格が上昇します。実際に、近年の建設資材価格は著しく上昇しています。
これらの資材は、原状回復工事や大規模修繕、給湯器・エアコンといった設備の交換など、賃貸経営に欠かせない要素です。修繕費は、2013年から2025年の12年間で1戸あたり平均約6割も増加しており、キャッシュフローを圧迫する大きな要因となっています。
２．新規建築コストの増大
アパートやマンションの新築を計画しているオーナー様にとっても、ナフサショックは深刻です。前述の資材価格の高騰は、そのまま建築費に跳ね返ります。
さらに、資材の供給が不安定になることで、一部メーカーが受注を停止したり、納期が大幅に遅延したりするケースも発生しています。 これにより、工期が遅れて家賃収入を得られる時期が遅れる「機会損失」のリスクも高まっています。
【具体的な対策方法】
コスト構造の正確な把握と見直し
ご自身の賃貸経営にかかるコストが、この数年でどれだけ上昇したかを数字で正確に把握することから始めましょう。 その上で、賃貸管理会社を「コスト管理のパートナー」としてご活用いただき、健全な状態で賃貸経営を行えるようにしましょう。キャッシュフローを改善する方法や、収入を増やす方法まで幅広いお悩みに対してサポートさせていただきます。
ナフサショックは、賃貸経営の根幹を揺るがす構造的なコスト増をもたらしています。本記事でご紹介した内容を参考に、将来に向けた具体的なアクションプランを立ててみてはいかがでしょうか。お困りの際は弊社までご相談ください。
弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 大橋 良二 氏
「2027年蛍光灯問題」と聞くと、その年から蛍光灯が一斉に使えなくなるのではないか、と不安に感じるオーナーもいるかもしれませんが、そうではありません。概要を把握しておきましょう。
| １）背景事情 水銀を含む製品を段階的に減らしていく国際的な流れを受け、日本でも2024年12月に水銀汚染防止法施行令が改正され、一般照明用蛍光ランプが規制対象に追加されました。規制は2026年1月から種類ごとに順次始まり、2027年末までに製造・輸出入が終了する予定です。 ２）「2027年で即使用禁止」ではない 規制の中心は、あくまで製造・輸出入です。すでに使っているランプを使い続けることや、流通在庫を売買・使用することは直ちに禁止されません。 止まるのは国内製造と輸出入で、適法に流通している在庫の購入や手元にあるランプの使用は、規制開始後も可能です。つまり「製造禁止＝即使用禁止」ではありません。とはいえ在庫がなくなれば同じランプの入手は難しくなるため、交換時期やLED化の費用を早めに見積もっておくことが重要です。 ３）対象となる蛍光ランプの種類 対象は一般照明用の蛍光ランプで、住宅や店舗で使われる電球形、ダウンライトのコンパクト形、オフィスや共用部の直管形、シーリングライトの環形など、日常的に目にするタイプが含まれます。禁止時期は種類ごとに異なり、早いものは2026年1月、遅いものでも2028年1月までに製造・輸出入が止まります。 ４）オーナーが押さえるべきこと まずは自分の物件の照明確認が出発点です。共用廊下、階段、エントランス、駐車場などに、直管形・環形・コンパクト形・電球形が使われていないかを把握しておきましょう。 切り替えの際は、ランプだけのLED交換で済むとは限りません。既設器具のLED化改造はメーカー保証の対象外となることや発煙・発火のリスクを指摘し、原則として器具ごとの交換が推奨されています。 直ちに使えなくなるわけではないものの、今後は交換用ランプの入手難やLED化工事の需要増となり対応に時間がかかる可能性があります。早めに照明の種類・本数・設置場所を確認し、計画的に更新していくなど現実的な対応について検討しましょう。 |
日々の業務の中で、不動産市場の熱気を感じる場面も多いのではないでしょうか。今回は、その「熱気」を裏付ける最新の市場データと、そこから見えてくる今後の土地活用戦略についてお伝えします。
＊1〜3月期として過去最高！2兆円超のマネーが流入＊
不動産サービス大手CBREの最新の調査によると、2026年1〜3月期の国内の事業用不動産投資額（10億円以上対象）は、前年同期比2%増の2兆430億円となり、第1四半期としては過去最大を記録しました。市場を牽引しているのは超大型の取引です。例えば、カナダの投資ファンドによる東京・汐留の「電通本社ビル」の買収（3,000億円）や、ジャパン・ホテル・リート投資法人による「ハイアットリージェンシー東京」の取得（1,260億円）など、メガディールが相次いでいます。こうしたニュースは「遠い世界の話」に思えるかもしれませんが、実は皆様の土地活用にも密接に関わってきます。巨額の投資マネーが日本の不動産市場に流入し続けているということは、日本全国の不動産価値の底上げや、賃料相場の上昇圧力がかかっていることを意味するからです。
＊「住宅」への投資は60%増！広がる投資対象＊
特に注目すべきは、投資対象の広がりです。物件の種類別では依然として「オフィス（7,688億円）」が最大ですが、専門家は「全国的に需要が旺盛で、一層の賃料上昇を見込む投資家が多い」と分析しています。賃料上昇への期待は、市場全体にポジティブな影響を与えます。さらに、地主様にとって身近な「住宅」への投資額は前年同期比60%増の2,451億円と急増しています。他にも「物流施設」が48%増、「ホテル」が33%増と好調で、新たにデータセンターなどへの投資も活発化しています。これは、立地や土地の広さに応じて、従来の賃貸マンションだけでなく、ロードサイドの物流系施設や宿泊施設など、多様なアセット（資産）が求められていることを示しています。
＊国内投資家が主役に。活発な市場をどう活かすか＊
また、投資主体別で見ると、国内投資家（REITを除く）による投資額が前年同期比16%増、国内REITが5%増と、国内勢の存在感が増しています。海外マネーだけでなく、日本の企業やファンドが「国内の不動産は有望だ」と判断し、積極的に資金を投じている証拠です。2026年通年でも、過去最高水準だった前年に並ぶ投資額が見込まれています。
＊多様化するニーズに応える「柔軟なプランニング」を不動産市場に＊
資金が集まり、多様な用途の物件が求められている今は、お手持ちの土地のポテンシャルを最大限に引き出す絶好のチャンスです。「この土地はアパートしか建てられない」と思い込んでいた場所が、実は小規模な物流施設や、特定のニーズに特化したコンセプト賃貸として高い収益を生む可能性もあります。私たち建築会社は、賃貸住宅はもちろん、商業施設や物流施設など、幅広い用途の建築実績とノウハウを持っています。市場のトレンドを的確に捉え、その土地の価値を最も高める柔軟なプランニングをご提案いたします。
※出典：日本経済新聞
現在、新たにアパートやマンションの建築を検討されているオーナー様から、「建築費が高くて事業計画が合わない」「見積もりを見て驚いた」という切実なお悩みを多く伺います。その感覚は決して間違いではありません。建設物価調査会が発表した2026年4月の東京地区の建築費指数（速報値）によると、鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの指数は「143.8（2015年＝100）」となり、17カ月連続で過去最高を更新し続けています。
＊ 全ての構造でコストが上昇。最大の要因は「鋼材」＊
今回の建築費高騰の主な要因は、鉄スクラップの高騰を受けたメーカー各社の値上げによる「鉄筋・鉄骨」などの鋼材価格の上昇です。RC造マンションに限らず、鉄骨造（S造）のオフィスビルや工場も前月比で0.5〜0.6%上昇しました。比較的安定していた木造住宅も0.1%の上昇を見せており、あらゆる建築物でコストアップの波が押し寄せています。さらに配管などの設備費用も上がっており、「下がるのを待つ」という選択肢が取りづらい市場環境と言わざるを得ません。
＊「下がるのを待つ」リスクと、これからの企画のあり方＊
「コストが落ち着くまで建築を見送るべきか？」と悩まれる方も多いでしょう。しかし、今後の慢性的な労働力不足やインフレ傾向を考慮すると、過去のような水準まで建築費が下落する可能性は極めて低いと予測されています。つまり、これからの土地活用は「高止まりする建築費を前提とした上で、いかに収益性を確保するか」が最大のテーマとなります。単純に建物のグレードを落としてコストを削るだけでは、入居者から選ばれず、結果的に空室リスクを高めて事業の首を絞めてしまいます。
＊建築会社が提案する「3つの対抗策」＊
この厳しい環境下でも安定した賃貸経営を実現するため、私たち建築会社は施工のプロとして以下の視点でプランニングを行っています。最適な構造のフラットな選択： 木造、鉄骨造、RC造のうち、現在の資材価格の変動を冷静に分析し、その土地の法規制やターゲット層に対して、最も費用対効果（ROI）の高い構造をご提案します。
■バリューエンジニアリング（VE）の徹底：
建物の品質や基本性能は維持しつつ、設計の工夫、無駄なスペースの排除、工期短縮の工夫などにより、トータルコストを最適化します。
■家賃競争力を生む「付加価値」の創出：
家賃相場の上昇が物価高より緩やかだからこそ、差別化できる設備やデザインが高利回りの秘訣になります。単なる「箱」ではなく、高い空間効率やデザイン性など、入居者のニーズを的確に捉えた付加価値を組み込むことが重要です。
「この予算と金利で、本当に事業が成り立つのか？」といった率直な疑問は、まず私たちにご相談ください。厳しい時代だからこそ、地域に根差し実務を知り尽くした建築会社が、強力なパートナーとして、現実的かつ勝てる事業計画をともに練り上げます。
どうぞお気軽にご相談ください。
※出典：日本経済新聞
税理士法人Kollectスターズ 税理士 後藤 勇輝 氏
昨年12月に閣議決定された令和８年度の税制改正大綱ですが、今回は富裕層向けのミニマムタックス（追加課税）について、その詳細をご紹介いたします。
【ミニマムタックスについて】極めて高い水準の所得に対する負担の適正化措置
令和5年の税制改正で登場し、令和7年から運用されているこの制度は、富裕層に多い株式や不動産譲渡の所得などの所得割合が高い者を対象としており、総合課税の累進税率との税負担の均衡性を図ろうとするものです。
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| 【具体的な計算例】 土地を売却して5億円の譲渡益が発生した場合を検討します。
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令和9年からは、譲渡益（基準所得金額）が約3.3億円を超えると追加課税が発生し始めます。令和8年分までは基準が「約9.9億円超」であったのに対し、対象者が大幅に拡大するため、多額の売却益が見込まれる場合は、令和8年中の売却も有力な選択肢となるでしょう。
これらの情報は、現状では国会において法案が可決されおりませんため、ご参考まででお願いいたします。具体的な手続きは、税理士・税務署にて詳細の確認をされて進めて頂けるようお願いいたします。
前回に引き続き公示地価についてお伝えさせていただきます。
今回は下落傾向にあるエリアの特徴と要因についてお伝えします。
１.全国的に下落傾向のあるエリア
全国的な上昇基調の裏で、人口減少や主要産業の撤退といった構造的な課題を抱える地域では、地価の下落が続いています。
２．下落の要因
下落エリアが抱える問題は、短期的な解決が難しいものが多くなっています。
１）人口減少と高齢化
地方圏を中心に人口流出が止まらず、住宅需要そのものが先細りしています。空き家の増加も深刻な問題です。
２）主要産業の衰退・撤退
地域の経済を支えてきた基幹産業が撤退すると、雇用が失われ、人口流出に拍車がかかり、地域全体の活気が失われてしまいます。
３）災害リスク
地震などの自然災害による被害を受けた地域では、復興が進んでも、将来のリスクが懸念され、地価の回復が遅れる傾向にあります。
【まとめ】
2026年の公示地価は、都市の再開発やインバウンドという追い風を受けるエリアと、人口減少という構造的な課題を抱えるエリアとの間で、明暗がはっきりと分かれる結果となりました。下落が続く地域では、地価の下落幅が縮小している地点も見られ、売却などの動きが出やすくなる可能性も指摘されています。
今後、各地域がそれぞれの課題にどう向き合い、持続可能な街づくりを進めていけるかが問われることになります。
より詳細な情報や、特定の地域に関するご質問がございましたら、お気軽にお尋ねください。
お問合せ先
土地活用相続対策研究会
株式会社野田建設
