2024年も秋に差し掛かり、今年1年の物件の稼働状況の着地が見えてくる時期かと思います。無事空室が埋まった方もいれば、今年も空室が続き苦しい状況の方もいらっしゃることでしょう。空室が決まらない物件には理由があります。そして、その理由に関しては、『立地』以外に関することは改善可能です。今回は、選ばれる物件にするために、優先的に改善を進めるべきポイントについてお伝えさせていただきます。
①エアコンの年式が古い
まずご確認いただきたいのが、エアコンの年式です。交換の目安は10年程度と言われておりますが、右の写真のように、黒ずみやくすみが目立つようになっている場合は交換をおススメします。見た目が悪いと『エアコンから出る風が臭う』、『電気代が高くなりそう』等の印象を与えてしまいます。
②シャワーの水圧が弱い
『そんな細かいこと気にするの？』と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、内見時には確認しなくても、その後毎日の入浴時にストレスを感じ、早期退去に繋がってしまう可能性もあります。水圧が弱い原因のひとつに給湯器の容量不足があります。
給湯器の容量が小さい場合は、より大きなものに交換するとよいでしょう。給湯器の能力の強さを示すのが「号数」です。これは水温25℃の水を1分の間に出せる量を表しています。20号の給湯器の場合、1分間に25℃の水を16リットル出せます。また、夏と冬では水圧の強さに差が出てくることが多いです。水温の低い冬になると水を温めるのに時間がかかり、作り出せる25℃の水の量が号数よりも低くなるからです。
③ポストの防犯性が低い
鍵もなく、誰でも開けることが可能なタイプのポストは、郵便物の盗難のリスクがあるため、交換をおススメします。昨今フリマアプリの利用者が増えており、個人間で商品をやり取りする際に、郵送費用を抑えるために宅配便ではなく郵便を使うケースもあります。それ以外にも公共料金の請求書を盗まれ、個人情報が漏洩するという事件も起きておりますので、写真のようなタイプのポストは交換を推奨します。
いかがでしたでしょうか。『そんなこと気にする人いないでしょう・・・』と思うようなことでも、お部屋探しをしている方は、細かい点まで指摘される方が多いです。改善できる項目は、繁忙期前にテコ入れすることをおススメいたします。
弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 田上 博也 氏
リースバックとは、不動産の所有者が、その不動産を売却し、購入者である買主からその不動産を借りる形で引き続き入居を続けるという仕組みです。本稿では、リースバックのメリットとデメリットについて解説したいと思います。
■メリット
リースバックによって、売主側は、同じ不動産に住み続けたまま、まとまった老後資金を手に入れることができます。したがって、買主としては、入居者が住み慣れた不動産に長く住み続けることが見込めるため、初期の空室のリスクもなく、安定した賃料収入を期待することができます。
将来的には物件を売却することで収益を得ることも可能ですし、リフォームなどを行うことでより高額で売却することも見込めます。媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて、30万円の1.1倍を上限として報酬を受領できるとされています。
■デメリット
一方で、不動産を所有することにより、その不動産の維持費を負担する必要が生じます。具体的には、固定資産税や火災保険料、管理費、マンションの場合には修繕積立金などを負担することになります。
また、原則として建物の所有者が建物を使用収益するために必要な修繕を行う義務を負いますが（民法第６０６条第１項）、リースバックの場合には修繕を借主側で行うよう特約が設けられることもあります。
上記のとおり、リースバックには様々なメリット、デメリットが存在します。リースバックを含め不動産に関してトラブルになった際には、不動産に注力する専門家にご相談されることをお勧めします。
夏休みを孫と過ごし「孫に財産を残したい」と考えた方が多いのではないでしょうか。
財産を孫に残すための選択肢として、生前贈与が現実的で有力な方法とされています。特に毎年110万円まで非課税となる「暦年贈与」は広く活用されており、孫に対しては贈与税の対象となる「持ち戻し」は例外とされます。しかし、名義預金には注意が必要です。孫自身が贈与された資産の存在を知らない場合、相続発生時に課税されるリスクがあるため、贈与の事実を確認することが大切です。
さらに、生前贈与には教育資金や結婚・子育て資金を一括で贈与する非課税制度もあります。これにより一定の年齢条件を満たす場合、教育資金であれば最大1500万円、結婚・子育て資金なら1000万円まで贈与税がかかりません。暦年贈与に比べ、一度に多額の資金を移転できるため、将来の相続税負担を抑える効果も期待できます。しかし、制度を利用する際には、金融機関で専用口座を開設したり、支出ごとの領収書を提出したりといった煩雑な手続きが伴います。
孫に財産を残す際、相続も選択肢のひとつです。孫に相続させたい場合、遺言書の作成が一般的な方法ですが、遺言の内容や形式に不備があると無効になる可能性があるため、公証人が関与する公正証書遺言が推奨されます。ただし一定の条件を満たさない限りは、孫の相続税は他の相続人に比べて2割加算されます。
さらに、生命保険の受取人を孫にすることも一つの手段です。保険金は相続財産には含まれず、遺産分割の対象外となるため、親族間のトラブルが少ないメリットがあります。しかし、孫が法定相続人でない場合、保険金に対する非課税枠が利用できないため、相続税の加算対象となることに注意が必要です。相続は、財産だけでなく借金や負債といった「負の遺産」も引き継ぐ可能性があるため、事前にリスクを十分に考慮することが求められます。
総じて、生前贈与や遺言による相続は、孫への財産継承において有効な手段となりますが、制度や法律に対する理解を深め、適切に進めていくことが、親族間の争いや負担を避けるための鍵となります。
相続税への対策に関するお悩みがありましたら、ご相談は弊社まで。
インターネットは今や、電気・ガス・水道に次ぐ「第4の生活インフラ」として、現代生活に欠かせない存在となっています。賃貸住宅でも全戸一括型のインターネット接続サービスが標準的な設備として広がりを見せており、2023年3月末時点で全国の集合住宅に579万戸分導入されていることが報告されています。特に新築の賃貸や分譲住宅での導入が進みました。
ネットを提供する企業各社は、単に接続サービスを提供するだけでなく、入居者の利便性を高めるさまざまな付帯サービスを強化しています。例えば、スマートホームの普及がその一例です。スマートホームサービスを通じて、照明や家電、玄関の鍵などをスマートフォンで遠隔操作できるようになり、外出先から自宅の管理ができるほか、高齢の家族の生活状況を見守ることが可能です。また、IPインターホンなどのセキュリティツールも進化しており、スマホで来訪者の応対ができるなど、入居者の安心・安全をサポートしています。
一方、インターネットインフラの安定運用やトラブル対応も重要な課題です。接続不良や障害時には迅速な対応が求められ、入居者の満足度向上にはこうした技術的なサポート体制が不可欠です。
ネットインフラの普及が進む中、各社は通信品質の向上だけでなく、生活の利便性を高めるための周辺商材やサービスの強化にも力を入れており、今後さらに多様なサービスが展開されていくことが予想されます。ネットはもはや生活に欠かせないインフラであり、その利用価値は住宅の付加価値を高める要素として、ますます重要視されています。
今回は賃貸住宅の設備として欠かせないインターネットサービスと、それに付随して他物件と差別化するスマートホームサービスについてご紹介させていただきました。弊社はオーナー様の賃貸経営について様々な視点から提案・アドバイスが可能です。賃貸経営についてお悩みの方は弊社に是非ご一報ください．
税理士法人タックスウェイズ 税理士 後藤 勇輝 氏
親の不動産を子が買い取る（譲渡）ケース、親の不動産を無償で子に譲渡する（贈与）ケースにおいては、その取引金額について問題となることが多くあります。例えば、親名義の自宅建物を子に贈与するような場合ですが、昭和時代に建てた古屋なので価値もないからと安易に名義変更をしてしまうようなことをよく聞きます。
譲渡には価値がつきまとう
不動産の譲渡については、何らかの価値（時価、路線価、固定資産税評価等）がつきまといます。上記の贈与のケースで言えば、贈与税の対象となり相続税法に規定する財産評価の金額を贈与税の課税対象としなくてはなりません。自宅建物（家屋）の場合であれば、贈与の年の固定資産税評価額と定められていますので、固定資産税評価証明を確認して、贈与税の申告及び納税の有無を確認しておきたいところです。また、親子間で売買する場合は、その価値は時価と定められております。その時価は、身内の時価（少し安くしておく）でいいのではないかと思いがちですがそうではありません。
契子間の売買時価とは
では、売買での時価とはどのような価値を言うのでしょうか。この場合の時価とは、市場価格のことを言うため、一般的には「他人に売れる金額」ということになるかと思います。そうしますと、時価の約80％と言われている路線価では低くなり、その近辺で売りに出されている土地情報の売値では高くなるように思われます。また、時価より安く売買した場合は、その差額を贈与したものとみなされて、差額に贈与税が課税されるリスクもあります。ではどの金額を使えばいいのか。結論としては、路線価を超え市場価格までの金額で売買をしないと税務署からの指摘がありうるということになります。
気を付ける点は？
このように親族間売買の値付けは、簡単ではありません。路線価でやってみて何も指摘がなかったという方もいらっしゃるでしょう。しかしそれは偶然です。近年では時価が路線価の2-3倍になっていることもあります。まずは、売買する地域の不動産会社の査定金額を取ってみて、親族間時価が定まらないようでしたら、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して備えておくことが必要です。確定申告時に鑑定書を添付しておけば指摘があることは少ないでしょう。素人判断の時価で税務リスクをとるよりも不動産鑑定士の評価金額で申告を行う方が、精神的なコストも含めて高くつかないと思います。
具体的な手続きは、事前に税理士・税務署にて詳細の確認をされて進めていただけるようお願いいたします。
全国的に賃貸物件の空室率が高まっていることもあり、昔に比べると賃貸経営の収益性が下がっていると言われております。オーナーの皆様も昔に比べると手元に現金が残りにくくなっていると感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回は前回に引き続き、収益物件を売買する際の注意点についてお伝えさせていただきます。
【物件を売却する際の注意点】
１）レントロールや修繕履歴をまとめておく
収益物件を売却する際は、買主のことを考えて、レントロールや修繕履歴をまとめておくとよいでしょう。レントロールとは主に、不動産の賃貸条件を一覧表にしたもののことを言います。部屋・賃貸スペース別に、家賃・敷金等、契約日・契約期間等の契約条件が記されている他、賃借人の属性が記載されていることもあります。
また、修繕履歴に関しては、まとめておくことで、買主に対して管理が行き届いた優良な物件と印象付けることができます。
２）購入検討者からの質問には誠実に回答する
物件の売却時、売主には契約不適合責任と呼ばれる売主責任が課されます。契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売ったときの責任であるため、物件に不具合があっても、その内容を契約書に記載してしまえば、負わなくてよい責任となります。よって、不具合等は正直に告知して、買主の了解の元、契約書に記載すれば契約不適合責任を免責できるのです。ただし、売主が知っているにもかかわらず、買主に告げなかった不具合に関しては、契約不適合責任を免責できないことになっています。
そのため、購入検討者から問われた質問に関しては正直に回答し、最終的には契約書にしっかり書くことが必要です。
３）賃貸人の地位承継通知を行う
オーナーチェンジ物件の売却では、引渡後に賃貸人の地位承継通知を行います。地位承継通知とは、売主と買主の連名で貸主が変わったことを借主に通知することです。売主は売却するために借主の了解を取る必要はないことになっていますが、事後通知は必要になります。
いかがでしたでしょうか。昨今都市部の収益物件専門の売買仲介業者が、全国の賃貸オーナー様に対して、『物件の売却』を誘導する営業を強化しているということも散見されます。本当に売却を検討する場合は、物件の稼働率や経営状況に応じて、適正な相場等をお調べする必要がありますので、是非一度弊社までご相談いただければと思います。オーナー様のご希望に添えるよう最善を尽くさせていただきます。
お問合せ先
土地活用相続対策研究会
株式会社野田建設
