賃貸市場は閑散期となり、お部屋探しをしている方が少ない時期になっていますが、時期に関係なく選ばれない物件にはいくつかの共通点があります。今回は、そういった不人気物件の特徴についてまとめてみましたので、お伝えさせていただきます。
①不人気エリア（立地が悪い）
【アットホーム：賃貸マンション・アパート」募集家賃動向】
物件の購入時、建築時には需要が高かったエリアでも、時代の流れとともに需要が衰退してしまっているケースもあります。しかし、正直立地に関してはどうすることもできないというのが実情です。相場の成約賃料に合わせて家賃を下げて様子を見るか、もしくは物件を処分し、別の物件に資産を組み替えることも検討してみてください。
②競合物件が多い（供給過多）
ご自身の所有している物件の近隣にハウスメーカーがどんどん新築アパートを建て、供給過多になっているケースも散見されます。こういったケースの場合は、競合となる物件が多いため、市場の中で埋もれてしまいがちなので、競合物件と差別化を図るべく、『オンリーワン』の物件作りを目指してください。具体的には、『ペット共生ルーム』や『バリアフリー仕様』、『コンセプトルーム』等、ある一定の層にはニーズのある、尖ったお部屋作りがおススメです。
③メンテナンスが行き届いていない
メンテナンスに関しては、設備面の刷新もあれば、清掃・点検状況等まで幅広い分野で考えてもらえればと思います。物件の見栄えが悪いと、ポータルサイトで検索された際に、問い合わせ反響が獲得できないだけでなく、詳細ページまで見られないということもあり得ます。
対策としては、まずは定期的に物件の清掃を行うことから始めてください。どんなに内装を綺麗に仕上げても、清掃が行き届いていないと内見時に劣勢になってしまいます。その後、優先順位を考えて設備の刷新をしていきましょう。『エアコンが設置から10年以上経過している』ケースや『モニターのないドアホン』等、ニーズの高い設備から手を加えていくことをおススメします。
いかがでしたでしょうか。ご自身が所有している物件に一つでも当てはまる項目がある方は、空室を埋めることに苦戦する可能性が考えられます。長期的な空室になる前に、是非一度弊社までご相談ください。
弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 田上 博也 氏
不国土交通省は、「不動産業による空き家対策推進プログラム」の一環として、空き家等に係る媒介報酬規制の見直しを行いました。
これによって、以下のとおり宅建業者が空き家等を取り扱う際の報酬の上限が見直されることになります。
【売買取引に係る報酬額】
売買取引に係る報酬額は、原則として、物件価格に応じて一定の料率を乗じて得た金額を合計した金額が依頼者の一方から受けることのできる報酬額とされています。
200万円以下の金額 取引物件価格×5%＋消費税
200万円を超え400万円以下の金額 取引物件価格×4%＋2万円＋消費税
400万円を超える金額 取引物件価格×3%＋6万円＋消費税
国交省の見直案では、物件価格が800万円以下の低廉な空き家等については、当該媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて、30万円の1.1倍を上限として報酬を受領できるとされています。
【賃貸借取引に係る報酬額】
賃貸借取引に係る報酬額は、原則として、1ヶ月分の賃料に1.1を乗じた金額が依頼者双方から受けることのできる報酬額の上限とされています。
一方で、国交省の見直案では、現に長期間使用されず、又は将来にわたり使用の見込みがない宅地建物については、当該媒介に要する費用を勘案して、貸主である依頼者から、原則による上限を超え、1ヶ月分の賃料の2.2倍を上限として報酬を受領できることになります。
また、上記の報酬の上限については、媒介契約締結の際に、あらかじめ、報酬の上限の範囲内で報酬額について依頼者に対して説明し、合意をする必要があります。
これらの空き家等に係る媒介報酬規制の見直しは、令和6年7月1日から施行される予定です。
１）国土交通省、「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf
（参照：令和6年6月24日）
２） 国土交通省、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方４４頁」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750344.pdf
（参照：令和6年6月24日）
2024年は相続に関する法改正が次々と行われています。
1月には、生前贈与が相続財産に加算される「持ち戻し」期間が3年から7年に延長されました。これにより、贈与税の非課税枠年間110万円を活用した「暦年贈与」を行っても、贈与後7年以内に亡くなると節税効果が無効となります。ただし、改正が適用されるのは2024年1月以降の贈与であり、持ち戻し期間が実質7年になるのは2031年以降です。さらに、持ち戻される4〜7年分の贈与については100万円までが非課税とされます。
同じ1月には、「相続時精算課税制度」に年間110万円の基礎控除が新設されました。この制度では、60歳以上の親や祖父母が18歳以上の子や孫に、合計2500万円まで非課税で贈与できます。贈与者の相続時には、この非課税分も相続財産に加算されますが、基礎控除があるため、控除後の金額が相続財産に含まれます。ただし、この制度は「暦年贈与」との併用ができず、税務署への届け出が必要で、一旦届け出ると取り消しができません。
また、1月からはマンションの相続税評価額の計算方法も変更されました。これにより、住戸数の多いタワーマンションなどは、評価額が市場価格に近づくよう調整されます。この新ルールはすでに保有しているマンションの相続にも適用されるため、相続税評価額が増える可能性があります。
4月からは「相続登記」が義務化され、相続人は相続の開始と不動産所有権を得たことを知った日から3年以内に名義変更を行う必要になりました。遺産分割協議が3年以内にまとまらない場合は、「相続人申告登記」を行うことで期限内の緊急措置とすることができますが、後に正式な相続登記が必要です。義務化の対象は4月以前に相続で取得した不動産にも及び、名義変更がされていない場合、10万円以下の過料が科されることがあります。
相続税への対策に関するお悩みがありましたら、ご相談は弊社まで。
※出典：法務省 民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案
エムトータルは、電池式宅配ボックス「MBOX」の販売を4月に開始しました。この製品は、設置に電気工事が不要で、場所を選ばずに設置できるのが特徴です。
MBOXには、「電子錠タイプ」と「鍵タイプ」の2種類があります。電子錠タイプは、ICカードを使って解錠し、ソニーの非接触ICカード技術「FeliCa」に対応しているため、スマートフォンでの解錠も可能です。宅配業者は、荷物を入れた後に扉裏に記載されたパスコードを入力して施錠します。このタイプは、単3形乾電池4本で動作し、約2年間交換不要です。
鍵タイプは、物理鍵を使って解錠します。どちらのタイプも完全防水仕様で、設置場所を選びません。サイズは3種類あり、最も大きなタイプは縦60cm、横45cm、奥行き50cmで、30kgの米袋やビールの24缶入りケースが収納可能です。小さいサイズを重ねて設置することもできます。価格は、鍵タイプが8万2500円、電子錠タイプが15万8400円からとなっています。
トラックドライバーの人手不足や、居住地域での置き配ルール変更により、宅配ボックスの必要性が説かれています。地域によっては置き配が禁止されている地域もあり、盗難防止と不在時の荷物受け取りニーズに対応するため、宅配ボックスの提供が望まれています。この製品により、再配達の削減にも貢献でき、他の賃貸物件との差別化も図れ、入居率が向上することが期待できます。
今回は賃貸住宅の設備として需要が高まっている宅配ボックスについてご紹介させていただきました。弊社はオーナー様の賃貸経営について様々な視点から提案・アドバイスが可能です。賃貸経営についてお悩みの方は弊社に是非ご一報ください。
※出典：株式会社 エム・イー開発技研 宅配ボックス
税理士法人タックスウェイズ 税理士 後藤 勇輝 氏
生命保険契約は、様々な契約形態があります。今回は、生命保険の契約により贈与税が課税される場合についてみていきましょう。
生命保険に税金が課税されるケースとは？！
生命保険は、一般的には死亡保険金などが遺族に支払われる生命保険契約が多く見られます。この場合は、お亡くなりになった方が保険料を支払ってきた契約ですので死亡保険金の受取人には相続税の課税が発生します。また、ご自身の契約で保険料を事故で支払い、契約が満期を迎えた時などは、所得税が課税されます。そして、贈与税課税のケースは、契約者と被保険者、受取人が異なってくるケースです。次の表をご確認ください。
※相続税では生命保険金について一定の非課税枠が設けられております。
契約パターンによる課税関係
課税は次のような関係で発生します。
気を付ける点は？
・保険関係の贈与税について気を付ける点は、次の通りです。
・契約内容を把握しておらず、誰に課税が起きるか検討していない。
・保険料を支払っているつもりが、お金を贈与しているだけだった。
・相続時に特別受益の主張をされる可能性も否めない。
具体的な手続きは、事前に税理士・税務署にて詳細の確認をされて進めていただけるようお願いいたします。
総務省統計局の建築着工に関する統計データによると、日本国内の賃貸物件のうち約7割が築20年以上となっております。今後も新築は一定数供給されますが、それと同等以上に築古物件も増えてきます。
それに伴って、物件の本体だけではなく、敷地内の駐車場や駐輪場、隣地との境界になるブロック塀等もメンテナンスが必要になります。近年、ブロック塀が倒壊し、歩行者に被害が出る事故が増えております。所有する物件のブロック塀が倒壊して被害が発生した場合、オーナーが責任を問われることもあり得ます。東京都練馬区で行った調査によると、練馬区内で『安全性を確認できなかったブロック塀』が約18,000件にものぼり、そのうち傾きやぐらつきなど特に危険性が高いブロック塀は約1,600件もあるそうです。自治体で調査を行っていないケースはまだまだ多いので、オーナー様ご自身でご確認いただく必要があるかと思います。下記に、ブロック塀の安全性に関するチェックポイントをまとめましたので、ご確認ください。
いかがでしたでしょうか。ブロック塀の補修や修繕は、どうしても躯体部分や内装に比べると、後回しにしがちかと思いますが、自治体によっては、倒壊の危険のあるブロック塀を除去する際に補助金が出るケースもあります。詳しくお知りになりたいという方は、一度弊社にて現場チェックも含め実施させていただきますので、ご相談いただけますと幸いです。
お問合せ先
土地活用相続対策研究会
株式会社野田建設
